Woning wordt niet verhuurd: geen verlof voor inroepen huurbeding

Een hypotheekhouder die op een executieveiling wil aantonen dat de leegstaande te veilen woning daadwerkelijk vrij van huur is, krijgt géén verlof van de voorzieningenrechter voor het inroepen van het huurbeding.

Uitgangspunt sinds 1 januari 2015: voorafgaand aan veiling huurbeding inroepen
De wetgever heeft sinds 1 januari 2015 in de wet (artikel 3:264 BW) opgenomen dat het uitgangspunt bij een executieveiling moet zijn dat de hypotheekhouder het huurbeding inroept. Er zijn slechts drie redenen waarom de hypotheekhouder daarvan zou kunnen afzien. Ten eerste kan dat wanneer er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop. Ten tweede wanneer ook met instandhouding van huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders te voldoen die het beding hebben gemaakt en het beding jegens de huurder kunnen inroepen. Tot slot kan de hypotheekhouder ook afzien van het inroepen van het huurbeding wanneer er geen personen krachtens een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop. Bij dit laatste punt kan men denken aan de situatie dat de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen.

Geen reden om te twijfelen of onderpand vrij is van huur
In onderhavige zaak wil de hypotheekhouder tijdens de veiling van de woning aantonen dat de woning vrij van huur is zodat dit geen beletsel kan vormen voor (particuliere) kopers om eventueel een bod te doen. De voorzieningenrechter overweegt echter dat de woning leegstaat. Daarnaast betwist de eigenaar van de woning dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst. Bovendien blijkt uit het taxatierapport dat de woning leegstaat en dat de eigenaar mee zal werken aan het onbewoond opleveren van het huis. Nu er geen andere concrete andersluidende feiten en omstandigheden zijn, kan worden vastgesteld dat het onderpand niet wordt verhuurd. Volgens de voorzieningenrechter heeft de hypotheekhouder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij gegronde redenen heeft om daaraan te twijfelen.

Inroepen huurbeding niet in belang hypotheekhouder en geëxecuteerde
Het verzoek van de hypotheekhouder haar verlof te verlenen voor het inroepen van het huurbeding wordt daarom afgewezen. Er moet worden voorkomen dat onnodig kosten (explootkosten, advocaatkosten en griffierechten) worden gemaakt die ten laste van de opbrengst komen. Deze kosten zullen de restschuld alleen maar onnodig doen oplopen, wat niet in het belang is van de hypotheekhouder en evenmin in het belang van de geëxecuteerde is.

Bron: RBLIM:2015:3202

Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens