Zakelijke rechten voor een windmolenpark

In het zuidelijkste puntje van Flevoland verrijst een windmolenpark van 36 windturbines. Het is een initiatief van een groep agrariërs en wordt uitgevoerd in samenwerking met een energiemaatschappij. Naast de vergunningen en het financiële plaatje, is er ook op juridisch vlak veel te regelen. Dirkzwager heeft de partijen hierover uitgebreid geïnformeerd en geadviseerd. Wat komt er op het gebied van onroerend goed nu allemaal kijken bij de aanleg van een windmolenpark?

De aanleg en exploitatie van de 36 windturbines neemt veel ruimte in beslag. Ruimte die voor het grootste deel bestaat uit grond van de agrariërs. Om de aanleg en de exploitatie goed te laten verlopen, dienen er afspraken gemaakt te worden over het gebruik van de grond en de rechten en plichten van de agrariërs en de energiemaatschappij. Deze afspraken worden onder meer vastgelegd in een recht van opstal, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen.

Recht van opstal
Het recht van opstal is een recht om in, op of boven een onroerende zaak (van een ander) gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Het recht van opstal wordt door middel van een notariële akte ingeschreven in het Kadaster. Zonder recht van opstal zou de eigenaar van de grond ook eigenaar worden van de windturbine.
Bij het vestigen van het recht van opstal worden afspraken gemaakt over wat de partijen wel en niet mogen. Hierbij staat voorop dat de aanleg, exploitatie en onderhoud van de windturbines niet in gevaar mogen komen. Zo mogen de agrariërs bijvoorbeeld niet te diep ploegen, omdat dit de kabels kan beschadigen.
Als tegenprestatie voor dit recht van opstal ontvangen de agrariërs (jaarlijks) een vergoeding.

Erfdienstbaarheid
Een andere juridische vorm waarin afspraken zijn vastgelegd, zijn de erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een perceel is bezwaard ten behoeve van een ander perceel. Bij een erfdienstbaarheid gaat het, behoudens uitzonderingen, om iets dulden of niet-doen op, onder of boven het perceel.
In dit project is sprake van een aantal erfdienstbaarheden waaronder de verplichting dat het betreffende perceel moet dulden dat de rotorbladen van de windturbine overzwaaien, de verplichting om geen beplanting aan te brengen waardoor de windvang van de windturbine wordt belemmerd en uiteraard moeten de agrariërs dulden dat hun perceel wordt betreden voor plaatsen, inspectie en onderhoud aan de windturbines, leidingen en kabels.
Ook een erfdienstbaarheid wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven bij het Kadaster. Een erfdienstbaarheid is gekoppeld aan het perceel. Bij verkoop bindt het dus ook de nieuwe eigenaar van het perceel.

Kwalitatieve verplichting
Ook zijn er afspraken vastgelegd in de vorm van kwalitatieve verplichtingen. Een kwalitatieve verplichting bestaat eigenlijk uit twee delen. Het is een verplichting tot dulden of niet-doen ten aanzien van een aan een partij toebehorend registergoed en in de notariële akte wordt vastgelegd dat deze verplichting over moet gaan op verkrijgers of gebruikers van het belaste registergoed. Zo dienen de agrariërs in dit project zich te onthouden van activiteiten welke de realisering en de exploitatie van het windmolenpark in gevaar kunnen brengen. De energiemaatschappij daarentegen dient zich te onthouden van bezwaar tegen activiteiten en uitbreidingsplannen van de agrariërs, mits deze het windmolenpark niet in gevaar brengen.

Kettingbeding
Omdat niet elke afspraak is vast te leggen als een dulden of niet-doen zorgt het opnemen van een kettingbeding in een notariële akte er voor dat de verplichting om iets te doen wordt vastgelegd en wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar bij een eigendomsoverdracht.

Dirkzwager heeft in samenwerking met de betrokken partijen en diens adviseurs alle rechten en plichten uitgewerkt in de contracten en akten. Hierbij is zoveel mogelijk rekening gehouden met de wensen en belangen van alle partijen. Een project van deze omvang is niet mogelijk zonder een goede samenwerking. Daarbij is het van groot belang dat de juridische afspraken goed worden vastgelegd, voor nu en de toekomst.