In het arrest van 7 oktober 2016 heeft de Hoge Raad geoordeeld over een verstrekte garantie dat een boerderij de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normaal gebruik voor bewoning met een gezin. Volgens het gerechtshof kunnen bij een oude boerderij met zichtbare gebreken geen hoge eisen worden gesteld aan de voor het normale gebruik als woonhuis voor een gezin benodigde eigenschappen. Dit oordeel is door de Hoge Raad in stand gelaten.
Feiten
Op 19 september 2003 hebben kopers voor een bedrag van € 375.000,-- kosten koper een boerderij met schuren, ondergrond, erf en land (ruim 5 hectare) gekocht van verkopers. De boerderij is omstreeks 1880 gebouwd en is voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst tweemaal door kopers bezichtigd. Tijdens de bezichtigingen was voor kopers zichtbaar dat er sprake was van veel achterstallig onderhoud. In de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis waren bovendien veel scheuren waarneembaar.
In de koopovereenkomst is de garantie in artikel 8 opgenomen dat de boerderij geschikt is voor het normale gebruik voor bewoning met een gezin. Tevens verklaren verkopers in artikel 10 onder meer dat zij niet bekend zijn met verontreinigingen die nadelig zijn voor het normaal gebruik voor bewoning met een gezin, of die leiden of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering, het vergoeden van schade, of het nemen van andere maatregelen.
Daarentegen is namens kopers de verklaring opgenomen in artikel 16 dat zij bekend zijn met de staat van onderhoud van de verkochte boerderij, hieromtrent voldoende zijn geïnformeerd en zich een beeld hebben kunnen maken van het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud.
Kopers wilden vervolgens niet meewerken aan de geplande levering op 2 februari 2004. De kopers zijn van mening dat de boerderij non-conform is, oftewel niet geschikt is voor het overeengekomen normaal gebruik (bewoning met een gezin). Daarop zijn verkopers een kort geding gestart om kopers te dwingen mee te werken aan de eigendomsoverdracht. Bij kortgedingvonnis van 29 april 2004 zijn kopers veroordeeld tot medewerking aan de eigendomsoverdracht, waarop de notariële akte van levering op 19 mei 2004 is gepasseerd.
In opdracht van kopers is na de eigendomsoverdracht een aantal onderzoeksrapporten uitgebracht aangaande de boerderij. Er is een bouwtechnisch keuringsrapport opgesteld omtrent de fundering en daarmee samenhangend de scheurvorming en er is een verkennend milieukundig bodemonderzoek verricht. Na de uitkomsten van de uitgevoerde onderzoeken zijn de kopers een bodemprocedure gestart waarbij zij - kort gezegd - ontbinding van de koopovereenkomst en een schadevergoeding vorderen wegens nonconformiteit.
Oordeel rechtbank
In eerste aanleg bepaalt de rechtbank dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging mee kan brengen dat de boerderij eigenschappen mist die nodig zijn voor het normale gebruik als woning. Hierbij wordt opgemerkt dat een beroep van verkopers op de exoneratieclausule uit eveneens artikel 8 van de koopovereenkomst, dat verkopers niet instaan voor de hen onbekende onzichtbare gebreken, hen niet baat, omdat in datzelfde artikel de aanwezigheid van eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik zijn gegarandeerd. Eventuele onbekendheid van verkopers met verontreiniging, die nadelig is voor het normaal gebruik of die zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van de boerderij, zoals bepaald in artikel 10 van de koopovereenkomst, doet evenmin afbreuk aan de garantie uit artikel 8 ten aanzien van het normale gebruik.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de verkopers een bedrag van € 37.500,-- als schadevergoeding dienen te voldoen aan kopers in verband met de aanwezige bodemverontreiniging. De ontbinding wordt afgewezen.
Oordeel gerechtshof
Het gerechtshof acht van belang dat de verkopers hebben gegarandeerd dat de boerderij geschikt is voor normaal gebruik (artikel 8). Die garantieverstrekking is van belang. Het bedrag van € 37.500,-- dat in eerste aanleg was toegewezen ziet op de saneringskosten van het gedeelte van de boerderij dat met asbest is verontreinigd en waar een saneringsverplichting rust. Voor dat gedeelte is de boerderij niet geschikt voor normaal gebruik.
Daarnaast overweegt het gerechtshof dat aan de eigenschappen die benodigd zijn voor het normale gebruik van deze boerderij geen hoge eisen mogen worden gesteld. Hierbij zijn de zichtbare gebreken van de boerderij van belang. De kopers waren bekend met de leeftijd van de boerderij en de kenbare staat, zodat daardoor reeds de gestelde gebreken konden worden opgemerkt.
Het gerechtshof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad overweegt dat het gerechtshof tot uitgangspunt mocht nemen dat vanwege de voor kopers kenbaar leeftijd en gebreken van de boerderij, geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van deze boerderij als gezinswoning nodig zijn.
Ook mocht het gerechtshof ervan uitgaan dat kopers met de mogelijkheden van een aantal gebreken bekend waren, omdat hiernaar werd verwezen in de koopovereenkomst. Bovendien waren diverse scheuren in de boerderij zichtbaar.
Er is naar het oordeel van de Hoge Raad geen reden om de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst toe te wijzen. Wel had het gerechtshof inzichtelijk moeten maken waarom met betrekking tot de bodemverontreiniging voor zover die niet gesaneerd moet worden, geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van verkopers. Het gerechtshof is ten onrechte op de verontreiniging met minerale olie en PAK in het geheel niet ingegaan. Over de asbestverontreiniging waarop geen saneringsverplichting van toepassing is, maakt het gerechtshof ook niet duidelijk of en in hoeverre deze verontreiniging afbreuk doet aan het normale gebruik van de boerderij voor bewoning met een gezin, zoals gegarandeerd in de koopovereenkomst. Deze klachten slagen aldus.
Het arrest van het gerechtshof wordt derhalve vernietigd en het geding is doorverwezen naar het gerechtshof 's-Hertogenbosch voor de verdere behandeling.
Conclusie
Aan de benodigde eigenschappen voor een normaal gebruik van een oude boerderij met zichtbare gebreken kunnen geen hoge eisen worden gesteld. Er is namelijk sprake van een oude, zichtbaar gebrekkige onroerende zaak. Eventuele onbekendheid van verkopers met bijvoorbeeld onbekende onzichtbare gebreken doet geen afbreuk aan de garantie dat de onroerende zaak geschikt is voor het normaal gebruik zoals weergegeven in de koopovereenkomst. De bewijslast dat een onroerende zaak niet voldoet aan de vereisten voor het gegarandeerde normaal gebruik ligt bij de kopende partij.
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan meebrengen dat een onroerende zaak eigenschappen mist die nodig zijn voor het normale gebruik als woning (vergelijk HR 12 december 1999, NJ 1999, 584; HR 28 januari 2000, NJ 2000, 575 en HR 19 juli 2004, LJN: AP2834).
Heeft u vragen omtrent het normale of bijzondere gebruik van een onroerende zaak, afgegeven garanties of bodemverontreiniging, neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij.
