Deze verhoging komt bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie die voor dit jaar is bepaald op 2,3%. De verwachting is dat het kabinetsplan in 2012 leidt tot een koopkrachtverlies van € 300,- en een veelvoud van dat bedrag in de komende jaren. Het treft naar inschatting circa 300.000 tot 400.000 huishoudens.
Niet alleen vanuit de maatschappij (Woonbond, FNV), maar ook vanuit de Raad van State en het College Bescherming Persoonsgegevens is forse kritiek geuit op het wetsvoorstel. Die kritiek ziet vooral op de introductie van het begrip ‘huishoudinkomen’, de schending van de privacy van huurders, het niet bieden van reële alternatieven en de terugwerkende kracht van de wetgeving.
Huishoudinkomensgrens van € 43.000,-
In het wetsvoorstel wordt het begrip ‘huishoudinkomen’ geïntroduceerd. Voor het bepalen van het inkomen wordt niet alleen gekeken naar het inkomen van de huurder. Ook het inkomen van de overige bewoners in het gehuurde wordt meegenomen, dus ook eventuele partners of meerderjarige kinderen. Een thuiswonende student met een bijbaantje kan dan de huurlast van zijn ouders aanzienlijk verhogen.
Het huishoudinkomen wordt bepaald aan de hand van het inkomen in het peiljaar. Als peiljaar wordt gehanteerd het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waarin het voorstel tot huurprijsverhoging wordt gedaan. Dit betekent dat voor 2012 het peiljaar 2010 is. Dit systeem kan ertoe leiden dat de huurprijs op basis van het peiljaar wordt verhoogd, terwijl het inkomen inmiddels (veel) minder is, bijvoorbeeld door pensionering, scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, etc. De huurtoeslag zou voor dit soort gevallen als vangnet moeten gaan dienen, maar dan is het leed vaak al geschied.
Schending van de privacy
Een verhuurder is niet verplicht de maximale huurprijsverhoging aan de huurder voor te stellen. Een verhuurder mag op dit punt zijn eigen huurprijsbeleid blijven bepalen. Wenst hij gebruik te maken van de mogelijkheid die de wet hem zal gaan bieden, dan zal hij inzicht moeten hebben in het inkomen van de huurder. De bedoeling is dat een verhuurder de inkomensgegevens van zijn huurder kan opvragen bij de belastingdienst zonder dat een huurder daar vooraf uitdrukkelijk zijn toestemming voor hoeft te geven. De Woonbond kwalificeert dit als een grove schending van de privacy.
De verklaring van de belastingdienst geeft enkel aan of te verwachten is dat het inkomen van de huurder meer dan € 43.000,-- bedraagt. De verklaring kan ook zijn dat er geen inkomensgegevens bekend zijn. In verband met privacywetgeving worden geen specifieke inkomensgegevens verstrekt. Er wordt dus ook niet aangegeven welk aandeel de verschillende bewoners hebben in het gezamenlijk huishoudinkomen.
Na het verstrekken van de verklaring is de rol van de belastingdienst uitgespeeld. Zij zal zich niet (laten) mengen in bezwaar-, verzoekschrift- of beroepsprocedures. De verklaring is niet vatbaar voor bezwaar of beroep. Ook brengt de verklaring geen rechtsgevolg teweeg.
Dat neemt niet weg dat de verklaring een momentopname behelst en gedateerd kan zijn. Indien de huurder van mening is dat het voorstel tot huurverhoging niet redelijk is dan kan hij tegen dit voorstel bezwaar maken bij de verhuurder. Baseert de huurder zijn bezwaar op het standpunt dat er ten onrechte van uit wordt gedaan dat het huishoudinkomen hoger is dan € 43.000,--, dan dient de huurder bij dit bezwaar de juiste en volledige gegevens omtrent zijn huishoudinkomen te overleggen. Op dat moment komt de verhuurder alsnog te beschikken over gegevens over de personen die bijdragen aan het huishoudinkomen. Het kabinet lijkt dit gevaar van schending van de privacy te bagatelliseren. Wanneer de verhuurder niet akkoord gaat met het bezwaar dan kan hij de huurverhoging ter toetsing voorleggen aan de huurcommissie.
Geen reële alternatieven
Het door het kabinet beoogde effect van doorstroming van scheefwoners wordt in twijfel getrokken. Voor doorstroom is immers ook nodig dat er reële alternatieven zijn. Daar zit het probleem. Een groot deel de groep die zou moeten doorstromen heeft (te) weinig doorstroommogelijkheden op de woningmarkt. Een huurwoning boven de liberalisatiegrens van € 664,66 per maand is veelal te duur, terwijl een koopwoning door de aangescherpte hypotheeknormen niet financierbaar is. De Raad van State verwacht dan ook niet dat de maatregel daadwerkelijk de doorstroming zal bevorderen.
Terugwerkende kracht
Om de huur per 1 juli 2012 te verhogen met maximaal inflatie plus 5% is het noodzakelijk dat deze door de verhuurder wordt aangezegd vóór eind april 2012. Op dat moment is het wetsvoorstel nog niet in werking getreden en kunnen de verhuurders dus ook nog geen verklaringen over de huishoudinkomens opvragen. Het kabinet wil dit met terugwerkende kracht gaan formaliseren. Via een ministeriële circulaire (MG 2012-01) heeft het kabinet het vervolgens mogelijk gemaakt dat verhuurders vanaf februari 2012 al verklaringen bij de belastingdienst kunnen opvragen. Daarmee loopt het kabinet vooruit op wetgeving die nog niet door de Eerste en Tweede Kamer is goedgekeurd.
Geconcludeerd moet worden dat het wetsvoorstel de schijn tegen heeft. De “inflatie-plus-5% maatregel” lijkt vooral ingegeven te zijn vanuit de politieke wens om corporaties de financiële mogelijkheid te geven om de heffing op de Huurtoeslag te kunnen betalen. De wens om de doorstroom van huurders van gereguleerde woningen te bevorderen lijkt daaraan ondergeschikt te zijn.
