1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Blog All-in huur

De (on)mogelijkheid van energielevering aan huurders: biedt het wetsvoorstel Energiewet nieuwe kansen?

De energieleidingen in een appartementencomplex zijn doorgaans aan te merken als een net. Daardoor is rechtstreekse levering van elektriciteit door een verhuurder (bijvoorbeeld opgewekt met zonnepanelen) aan huurders van een appartementencomplex niet toegestaan zonder een ontheffing voor het beheer van een privaat net. Omdat huurders van een appartementencomplex doorgaans huishoudelijke afnemers zijn, komt een verhuurder voor die ontheffing niet in aanmerking. Ook heeft een verhuurder een vergunning nodig voor de energielevering aan kleinverbruikers. Het wetsvoorstel voor de nieuwe Energiewet lijkt een opening te bieden voor de all-in verhuurconstructie.
Leestijd 
Auteur artikel Thomas Arnold
Gepubliceerd 08 januari 2024
Laatst gewijzigd 10 januari 2024

Vergunning levering kleinverbruikers

Elke partij die elektriciteit levert aan een afnemer met een kleinverbruikersaansluiting (een aansluiting van ten hoogste 3*80 Ampère) moet daarvoor een leveringsvergunning aanvragen bij de Autoriteit Consument en Markt (‘ACM’). Een verhuurder die met een zonnepanelensysteem elektriciteit opwekt en levert aan huurders met een kleinverbruikersaansluiting, moet dus in het bezit zijn van een leveringsvergunning. Dat geldt als uitgangspunt ook voor een verhuurder die centraal energie inkoopt bij een leverancier en deze energie vervolgens (door)levert aan een of meerdere huurders. De horde van de leveringsvergunning is echter niet onneembaar: een verhuurder kan namelijk gebruik maken van een intermediair met een leveringsvergunning, die als tussenpersoon fungeert bij de verkoop van energie aan de huurder.

Ontheffing aanwijzen netbeheerder

Een tweede – lastiger te nemen – horde is het ontstaan van een net en de ontheffing die de eigenaar voor het beheer van dat net nodig heeft. De Elektriciteitswet 1998 (‘E-wet’) verplicht de eigenaar van een net om daarvoor een netbeheerder aan te wijzen. Een ‘net’ betreft volgens de E-wet een of meer verbindingen voor het transport van elektriciteit, behoudens voor zover deze verbindingen één installatie vormen of onderdeel uitmaken van een directe lijn. Volgens vaste jurisprudentie wordt voor de afbakening van het begrip installatie aangesloten bij de WOZ-objectafbakening. Huurwoningen zijn als uitgangspunt zelfstandige WOZ-objecten. De huurder van een woning, die de elektriciteit voor eigen gebruik afneemt, is daarmee als uitgangspunt ‘afnemer’ in de zin van de E-wet. Als een eigenaar van een appartementencomplex zelf elektriciteitsleidingen aanlegt en daarover elektriciteit transporteert naar de huurder, ontstaat, kortom, een net waarvoor de verhuurder een netbeheerder moet aanwijzen.

Houders van een ontheffing voor een Gesloten Distributiesysteem (‘GDS’) zijn uitgezonderd van de verplichting om een netbeheerder aan te wijzen. Op een GDS mogen echter geen huishoudelijke eindafnemers zijn aangesloten. Een GDS-ontheffing biedt in verhuursituaties aan particulieren huurders daarom geen uitkomst.

Uitzondering woonfunctie voor kamergewijze verhuur

Er bestaan echter ook verhuursituaties waarin geen sprake is van een net. In artikel 1 lid 4 E-wet is voor kleinere wooneenheden die tevens ruimtes delen (zoals studentencomplexen) een uitzondering opgenomen op grond waarvan de eigenaar van een dergelijk wooncomplex voor een collectieve aansluiting kan kiezen in plaats van individuele aansluitingen per wooneenheid. Als een wooncomplex aan de voorwaarden van artikel 1 lid 4 E-wet voldoet, kunnen de verschillende WOZ-objecten in dat bouwwerk voor de toepassing van de E-wet op verzoek van de eigenaar worden beschouwd als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet Waardering Onroerende zaken. Het gevolg van deze fictie is dat er voor de toepassing van de E-wet maar één onroerende zaak op de elektriciteitsleidingen is aangesloten, waardoor er geen sprake is van een ‘net’.

All-in huur en het wetsvoorstel Energiewet

Een tweede constructie waarin mogelijk geen net ontstaat is die van ‘all-in’ of ‘inclusieve’ huur. Dit houdt in dat de verhuurder voor de huur van de woning één bedrag rekent, met daarin begrepen de kosten voor de levering van energie. Vooropgesteld zij dat deze contractuele constructie geen verandering brengt in het uitgangspunt dat de appartementen afzonderlijke WOZ-objecten zijn. Tot op heden heeft de ACM (in bijvoorbeeld het dit jaar gepubliceerde Actium-geschilbesluit) zich daarom op het standpunt gesteld dat ook bij all-in huur een privaat net ontstaat, waarvoor de eigenaar een netbeheerder dient aan te wijzen.

De wetgever lijkt echter een andere mening toegedaan. De memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Energiewet over de uitleg van het begrip ‘eindafnemer’ luidt namelijk als volgt:

“In huursituaties hangt het van de specifieke, contractuele omstandigheden af. Veelal beschikken huurders gelet op de huurovereenkomst zelfstandig over de aansluiting in het gehuurde en sluit de huurder een aansluit- en transportovereenkomst met de systeembeheerder en een leveringsovereenkomst met een leverancier. De huurder is dan de aangeslotene en eindafnemer. In een situatie van inclusieve huur daarentegen is het de verhuurder die de aansluit- en transportovereenkomst heeft met de systeembeheerder en daarmee als aangeslotene en als eindafnemer de leveringsovereenkomst afsluit.”

(Memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Energiewet, 9 juli 2023, p. 220)

Blijkens het citaat is het standpunt van de wetgever bij all-in huur dat niet de huurder, maar de verhuurder de (eind)afnemer is. In dat geval ontstaat bij all-in huur géén net in de zin van de E-wet. Bovendien beschikt de huurder in dat geval niet langer over een (kleinverbruikers-)aansluiting en hoeft de verhuurder evenmin een leveringsvergunning te bezitten. Met dit standpunt lijkt de wetgever dus nadrukkelijk af te wijken van de positie van de ACM in het Actium-geschilbesluit. Als de lijn van de wetgever realiteit wordt, kan het voor projectontwikkelaars en verhuurders, maar ook verenigingen van eigenaars (VvE) interessant zijn om duurzame energieopwekking te combineren met een all-in huurconstructie. In dat geval is rechtstreekse energielevering mogelijk, zonder vergunnings- en/of ontheffingsverplichtingen.

Implicaties?

Het wetsvoorstel voor de Energiewet is op 9 juli 2023 in behandeling genomen door de Tweede Kamer. Of de passage in de memorie van toelichting ook gehandhaafd blijft in de definitieve versie, is vooralsnog afwachten. Wij achten echter niet ondenkbaar dat het standpunt dat de wetgever in de memorie van toelichting heeft ingenomen, nu al noopt tot aanpassing van het standpunt van de ACM in het Actium-besluit. Zoals ook de wetgever opmerkt, betreft het begrip ‘eindafnemer’ in de Energiewet een implementatie van de Europese Elektriciteits- en Gasrichtlijnen. Het richtlijnbegrip vormt ook de kapstok voor de huidige definitie van het begrip ‘afnemer’ in de E-wet en Gaswet. Als het richtlijnbegrip inderdaad zo moet worden uitgelegd dat bij all-in huur géén net ontstaat, dan zou een dergelijke uitleg evenzeer moeten gelden voor het huidige afnemersbegrip uit de E-wet en Gaswet. Kortom, mogelijk noopt het standpunt van de wetgever dus al vóór de inwerkingtreding van de Energiewet tot een herziening van de bestaande (ACM-)praktijk ten aanzien van all-in huur.

Huurrecht

De wetgever spreekt in de memorie van toelichting over ‘inclusieve huur’ en laat daarbij in het midden wat dat betekent. Vanuit huurrechtelijk perspectief brengt het als verhuurder risico’s met zich mee om één all-in huurprijs te hanteren. In dat geval kan een huurder – kort gezegd – om splitsing van deze huurprijs verzoeken, wat doorgaans tot een forse huurverlaging leidt. Als verhuurder verdient het daarom aanbeveling om enerzijds met een kale huurprijs en anderzijds met servicekosten voor het energieverbruik te werken. Denkbaar is dat dit voor de toepassing van de E-wet geen verschil maakt. In beide situaties is het de verhuurder die de aansluit- en transportovereenkomst heeft met de systeembeheerder en daarmee als aangeslotene en als eindafnemer de leveringsovereenkomst afsluit.