Het gerechtshof te Den Haag heeft recent geoordeeld (LJN: BR6656) dat een huurachterstand van €4,91 mede een ontbinding van de huurovereenkomst en dus ontruiming van het gehuurde kan rechtvaardigen. Volgens het gerechtshof is er namelijk niet alleen sprake van deze geringe huurachterstand, maar wordt de huurprijs ook nog eens structureel te laat betaald.
De zaak
Huurders huren een woning van Stichting Woongoed. Zoals gebruikelijk is in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden bepaald dat de huurprijs maandelijks vooraf betaald dient te worden. Op enig moment ontstaat er een huurachterstand van twee maanden. Woongoed heeft huurders daarvoor gedagvaard bij de kantonrechter en heeft (samengevat) gevorderd; ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, veroordeling van huurders tot betaling van de achterstallige termijnen en schadevergoeding vanaf de datum dat de huurachterstand is ontstaan tot aan de ontruiming. Na het uitbrengen van de dagvaarding door Woongoed betalen huurders alsnog de achterstallige huurtermijn, op €4,91 na. Woongoed vermindert haar betalingsvorderingen maar volhardt bij de ontbindingsvordering.
De uitspraak
De kantonrechter wijst de ontbindingsvordering van Woongoed toe. Daarbij wordt het betalingsgedrag van de huurders aangemerkt als een tekortkoming aan de zijde van huurders die de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. De kantonrechter laat daarbij ook meewegen dat het niet de eerste keer is dat huurders een huurachterstand hebben laten ontstaan en dat op hen in een eerdere procedure de Wet schuldsanering natuurlijke personen (WSNP) van toepassing is verklaard.
De huurders gaan in hoger beroep en betogen dat de huurachterstand ten tijde van het wijzen van het vonnis nog slechts €4,91 bedroeg. Volgens huurders is deze achterstand zo gering dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd is. Het hof oordeelt dat het inlopen van een huurachterstand tijdens de procedure de tekortkoming van het niet tijdig betalen van de huur niet ongedaan maakt. Het gaat hier volgens het hof om het gedurende lange tijd structureel te laat betalen.
Huurders betoogden daarnaast dat hun woonbelang en dat van hun minderjarige zoontje, zwaarder dient te wegen dan het belang van Woongoed. Zij beroepen zich hierbij op bepalingen uit het (Europese) Verdrag inzake de rechten van het kind. Deze bepalingen stellen de belangen van het kind en het recht van het kind op een toereikende levensstandaard voorop. Het hof geeft aan dat de belangen van het kind bij een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst en de ontruiming van de woning onder ogen gezien moet worden. De betrokkenheid van kinderen zal echter niet automatisch leiden tot een blokkade van een dergelijke vordering. De verantwoordelijkheid voor de tekortkoming die tot de ontruiming leidt evenals de verantwoordelijkheid voor het welzijn van hun kinderen ligt bij de ouders.
Conclusie
Het is vaste rechtspraak dat het kort voor een procedure betalen van de achterstallige huur een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet kan voorkomen. Een huurder dient simpelweg zijn betalingsverplichtingen tijdig en volledig na te komen. Enkel in bijzondere gevallen zal een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zijn. Dat kan het geval zijn indien bijvoorbeeld een alleenstaande moeder met een gehandicapt kind op straat zou komen te staan. In alle overige gevallen leidt een huurachterstand van enkele maanden of structureel te late betalingen tot een ontbinding van de huurovereenkomst.
