Onteigening en het minnelijk overleg: níet door ontwikkelaar, wél met huurders!

In haar KB van 17 januari 2013, nr. 13.00043, wijst de Kroon het verzoekbesluit om onteigening van de gemeente Valkenburg  af. De gemeente heeft niet de juiste invulling gegeven aan haar verplichting tot het voeren van minnelijk overleg, zodat de noodzaak tot onteigening ontbreekt.

Eigendom al verkregen; maar nog niet vrij van huur
De onteigening wordt verzocht ten behoeve van de uitvoering van het centrumplan voor Valkenburg. De te onteigenen onroerende zaken zijn eigendom van een vereniging van eigenaren. De Kroon stelt vast dat de gemeente de appartementsrechten inmiddels in eigendom heeft verkregen; de onteigening dient om de onroerende zaken vrij van huur te verkrijgen. De onderhandelingen met de huurders had de gemeente overgelaten aan de projectontwikkelaar die het plan realiseert en ook eventueel voorziet in herhuisvesting in het nieuwe plan. De burgemeester had in september 2009 aan de voormalig eigenaar een formele bieding gedaan die op 20 oktober 2010 aan de opvolgend eigenaar is herhaald; het verzoekbesluit dateert van 25 oktober 2010.

Bij minnelijk overleg aandacht voor positie huurders
De Kroon vindt de aanpak van de gemeente niet zorgvuldig. Zij stelt voorop dat, nu de onteigeningsprocedure wordt voortgezet om de onroerende zaken vrij van huur te verkrijgen, het in de rede ligt bij de beoordeling van het minnelijke overleg bijzondere aandacht te besteden aan de positie van de huurders. De Kroon overweegt verder dat om te kunnen vaststellen dat het gewenste onderhandelingsresultaat vooralsnog niet zal worden bereikt, aan de te onteigenen partij op een zodanig tijdstip een concreet aanbod tot schadeloosstelling moet worden gedaan, dat deze voldoende tijd heeft om daarop te kunnen reageren.

Onderhandelingen door projectontwikkelaar niet voldoende
Hoewel het overlaten van de onderhandelingen aan de projectontwikkelaar als een praktische aanpak kan worden aangemerkt, heeft de gemeente daardoor, voorafgaande aan en gedurende de administratieve onteigeningsprocedure, niet (meer) zelf met de toenmalige eigenaren en huurders van de appartementen over hervestiging, dan wel schadeloosstelling voor huurbeëindiging onderhandeld. De Kroon stelt vast dat de gemeente in ieder geval vanaf begin oktober 2010 van één van de eigenaren kon weten dat deze de minnelijke verwerving van haar appartementsrechten afhankelijk stelde van de mogelijkheid van hervestiging van haar huurder in het te realiseren winkelcentrum.  Door, voorafgaande aan het verzoek om onteigening en ook daarna, niet zelf in te gaan op de redelijke wens van de eigenaar om de belangen van haar huurder en onderhuurder in het minnelijk overleg te betrekken, en ook zelf geen minnelijk overleg met de huurders van de te verwerven appartementsrechten te voeren, zodra bleek dat deze niet vrij van huur zouden kunnen worden verworven, heeft de gemeente naar het oordeel van de Kroon met deze eigenaar en huurders geen serieus minnelijk overleg gevoerd. De Kroon wijst het verzoek om onteigening om die reden af.

Mondeling aanbod aan vorige eigenaar telt niet; schriftelijk aanbod niet tijdig
De Kroon oordeelt ook nog over de onderhandelingen met de eigenares (hoewel de appartementsrechten al aan de gemeente in eigendom waren overgedragen!). De Kroon stelt vast dat de gemeente op de hoogte was van de eigendomsoverdrachten per 25 februari 2010 van de appartementsrechten door de voormalig eigenaar aan eigenares. De gemeente had dan ook voldoende mogelijkheid om in de periode tussen 25 februari 2010 en 25 oktober 2010 (datum verzoekbesluit) tijdig een concreet aanbod tot schadeloosstelling te doen aan de eigenares. Het mondelinge aanbod van de burgemeester op 21 en 24 september 2009 is gedaan in de periode voordat eigenares de eigendom had verkregen. De Kroon acht dat aanbod dan ook niet relevant voor de beoordeling van de noodzaak tot onteigening. Daarbij komt dat van de bewuste gesprekken geen verslag was gemaakt en dat het aanbod dus niet objectief verifieerbaar was. Het schriftelijke aanbod van 20 oktober 2010 is naar het oordeel van de Kroon niet tijdig genoeg gedaan om op 25 oktober 2010 de noodzaak tot onteigening te kunnen vaststellen. Dit ongeacht de –door de gemeente genoemde- professionaliteit van de partij aan wie het aanbod is gedaan en met inachtneming van het feit dat de gemeente aan het aanbod geen termijn heeft verbonden waarbinnen daarop gereageerd zou moeten worden. De Kroon is dan ook van oordeel dat de gemeente het vereiste van een zorgvuldig minnelijk overleg onvoldoende heeft onderkend door, na het aan de eigenares gedane aanbod van 20 oktober 2010, al op 25 oktober daaropvolgend tot het verzoek om onteigening te besluiten. De gemeenteraad kon en mocht op die laatste datum nog niet vaststellen dat het aannemelijk zou zijn dat het aan de eigenares gedane aanbod van 20 oktober 2010 niet op afzienbare termijn zou leiden tot vrijwillige eigendomsoverdracht van de onroerende zaken. Het aanbod is te laat gedaan en de onteigening is om die reden volgens de Kroon niet toelaatbaar.

Bij onteigening appartementsrechten omvang aanbod duidelijk omschrijven
Voor een aantal onroerende zaken was weliswaar wel een tijdig aanbod gedaan, maar dat aanbod was te vaag omschreven doordat bijv. de huisnummers en/of de betrokken huurders niet waren vermeld. Ook dat aanbod voldeed dus niet aan de eisen.

Recente Kroonjurisprudentie geen verzwaring eisen minnelijk overleg
De burgemeester had nog opgemerkt dat de gemeente ten tijde van het verzoekbesluit nog niet op de hoogte kon zijn van de recente “kroonjurisprudentie” over de onderhandelingsplicht. De Kroon maakt daar korte metten mee. De noodzaak van onteigening kan alleen dan vaststaan indien is gebleken van een voldoende, aan de administratieve onteigeningsprocedure voorafgaand minnelijk overleg. De aan het minnelijk overleg door de Kroon gestelde eisen komen tot uiting in de besluiten tot aanwijzing ter onteigening en de vroegere besluiten tot goedkeuring van onteigeningsbesluiten. In de Handreiking onteigeningen Titel IV wordt hieraan beknopt aandacht geschonken. Dat daarin de eis van tenminste een schriftelijk bod voor de datum van het verzoekbesluit is opgeno-men, vloeit voort uit de opvatting dat daarmee een verifieerbaar (voorlopig) sluitstuk aan het onderhandelingsproces wordt gegeven. Dit benadrukt de praktijk van een tijdig en serieus minnelijk overleg. De vereiste van een voldoende serieus minnelijk overleg wordt hierdoor als zodanig volgens de Kroon niet verzwaard.

Kortom
De Kroon had in het KB Apeldoorn (zie mijn eerdere bespreking) al geoordeeld dat de verzoeker tot onteigening zelf pogingen moet hebben ondernomen tot minnelijke verwerving, en dat de onderhandelingen en het onderhandelingsresultaat met de projectontwikkelaar onvodoende is om de noodzaak tot onteigening te kunnen aannemen. Deze visie wordt in dit KB herhaald; de Kroon benadrukt dat de gemeente zelf tijdig een aanbod had moeten doen. Het is dus zaak om tijdig de onderhandelingen van de ontwikkelaar over te nemen dan wel (heel) duidelijk te maken dat de ontwikkelaar ook (mede) namens de verzoeker om onteigening onderhandelt (en wel op basis van een uitdrukkelijke en kenbare volmacht, zie het KB Apeldoorn). Ik wijs erop dat de Hoge Raad deze eis niet stelt aan het minnelijk overleg als bedoeld in art. 17 Onteigeningswet, zie mijn bespreking.

Dit KB laat verder zien dat de verzoeker om onteigening, indien de eigenaar kenbaar maakt dat deze zich de belangen van de huurder moet aantrekken, en in ieder geval nadat zij zelf door de eigendomsverkrijging verhuurder is geworden, tijdig (en zelf) serieus overleg met de huurder moet aangaan.

Heeft u vragen over onteigening? Bel of e-mail met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat