Verkoop onroerende zaak met verontreinigde grond

Het Hof Amsterdam heeft geoordeeld dat gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, koper niet mocht verwachten dat er geen sprake zou kunnen zijn van ernstige bodemverontreiniging door chemische stoffen. De omstandigheid dat verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden doet daar niets van af, in dit geval prevaleert de eigen onderzoeksplicht van koper.

Feiten
In deze zaak gaat het om de verkoop van een onroerende zaak met verontreinigde grond. De verkopers hebben vanaf 1993 tot 2006 een chemische wasserij/stomerij geëxploiteerd in een flatgebouw met winkels en woningen. Overigens werd de onroerende zaak al vanaf 1981 gebruikt als chemische wasserij/stomerij. In 2001 verkregen de verkopers de eigendom van de woning en in 2004 de eigendom van het bedrijfspand. In 2003 is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd waaruit is gebleken dat er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. In 2006 is zowel de woning als het bedrijfspand verwoest door brand. Na de brand heeft koper de verkopers benaderd voor het  verkopen van hun panden. In 2007 hebben verkopers hun panden verkocht aan de koper. De koper, een professionele projectontwikkelaar, had de bedoeling de panden te slopen om op die plek een grote supermarkt te realiseren. Om dit te verwezenlijken moest er een bodemonderzoek worden verricht in het kader van de benodigde vergunningen. Uit het rapport bleek dat er sprake is van sterke verontreiniging van grond ter plaatste van de chemische wasserij/stomerij.

De koper vordert een verklaring voor recht dat het gekochte bij de levering door verkopers aan koper niet de eigenschappen bezat die koper uit hoofde van de koopovereenkomst mocht verwachten. Deze vordering is in het eindvonnis van de rechtbank afgewezen. Vervolgens gaat de koper in hoger beroep bij het Hof Amsterdam.

Het Hof
De koper beroept zich op non-conformiteit. De verkopers wisten van de plannen van de koper en daarnaast wisten zij van de bodemverontreiniging en hebben het rapport (uit 2003) met betrekking tot deze verontreiniging verzwegen.

Het Hof oordeelt als volgt. In het algemeen zal aan een koper niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft verricht naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van de bekende feitelijke gegevens, die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper van het gekochte mocht verwachten. Het Hof is van oordeel dat in deze zaak de bijzondere omstandigheden van het geval er toe leiden dat de koper niet mocht verwachten dat er geen sprake zou kunnen zijn van ernstige bodemverontreiniging.

De bijzondere omstandigheden van het geval in deze zaak zijn volgens het Hof: verwoesting van het pand door brand, het initiatief tot koop lag bij de koper, de koper is een professionele projectontwikkelaar en wordt bijgestaan door een professionele makelaar, het pand is al ruim 20 jaar in gebruik als chemische wasserij/stomerij, het is algemeen bekend dat er een verhoogd risico is op bodemverontreiniging en er is geen enkele garantie opgenomen in de koopovereenkomst of akte van levering met betrekking tot de conformiteit. Kortom, de koper had zelf onderzoek moeten laten verrichten, omdat hij had moeten beseffen dat er een reëel risico op bodemverontreiniging aanwezig was. Door dit na te laten heeft de koper het risico aanvaard en weegt de eigen onderzoeksplicht zwaarder dan schending van de mededelingsplicht door de verkopers.

Wilt u meer weten over de toepasselijkheid van de ‘ouderdomsclausule’ op bodemverontreiniging? Lees dan het artikel van mijn collega José Jochemsen-Vernooij hierover.