De rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, heeft over een dergelijk geval in een (nog) niet gepubliceerde uitspraak moeten oordelen.
De casus
Koper koopt van verkoper een mooie woning uit begin jaren dertig van de vorige eeuw. In de koopovereenkomst is afgesproken dat de koper de overeenkomst kan ontbinden indien uit het bouwkundig onderzoek ernstige gebreken naar voren zouden komen die een vooraf gesteld bedrag zouden overtreffen. Het onderzoek is door een bouwkundig onderzoeker uitgevoerd en naar zijn oordeel is de woning in orde. De koop gaat door en de woning wordt geleverd. Enkele jaren na de levering constateert de koper scheurvorming in de muren. Nader onderzoek door een eigen partijdeskundige wijst uit dat er aanzienlijke problemen zijn met de fundering. De koper stelt vervolgens zowel bouwkundig onderzoeker als de verkoper aansprakelijk.
Verhouding koper-onderzoeker
De koper heeft met de bouwkundig onderzoeker een overeenkomst van opdracht gesloten. Bij de uitvoering van deze overeenkomst dient de onderzoeker de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Hij dient zijn onderzoek goed en zorgvuldig uit te voeren. Volgens de koper is de onderzoeker hierin tekort geschoten omdat ten onrechte niet heeft gezien dat de fundering gebrekkig is. Het verweer van de onderzoeker is dat de gebreken niet zichtbaar waren.
Teneinde te beoordelen of de bouwkundig onderzoeker de gebreken had moeten waarnemen, benoemt de rechtbank een onafhankelijke deskundige. De deskundige stelt vast dat de problemen met de fundering al ten tijde van de verkoop zichtbaar hebben moeten zijn. De bouwkundig onderzoeker had dit dan ook moeten zien indien hij zijn werk goed en deugdelijk had uitgevoerd. De rechtbank oordeelt daarom dat de bouwkundig onderzoeker tekort is geschoten in de nakoming van zijn opdracht en aansprakelijk is voor alle schade die de koper heeft geleden.
De aansprakelijkheid had beperkt kunnen worden. Dit is mogelijk door niet alleen de juiste algemene voorwaarden met een aansprakelijkheidsbeperking te gebruiken, maar deze ook op de juiste wijze van toepassing te verklaren en ter hand te stellen. In dit geval was dit niet gebeurd.
Verhouding koper-verkoper
De koper heeft niet alleen zijn bouwkundig onderzoeker aansprakelijk gesteld maar ook zijn verkoper. De grondslag voor de vordering van de koper jegens de verkoper is non-conformiteit. De koper heeft niet datgene gekregen wat hij op grond van de NVM-koopovereenkomst mocht verwachten van de woning. Op grond van de koopovereenkomst mocht de koper namelijk verwachten dat de woning geschikt is voor een normaal gebruik ervan. Een gebrekkige fundering staat een normaal gebruik in de weg. Een verkoper hoeft echter niet in te staan voor gebreken die kenbaar zijn voor de koper. Dit brengt mee dat een koper een eigen onderzoeksplicht heeft. Uiteraard neemt dit niet weg dat de verkoper moet spreken wanneer hij een gebrek kent.
De koper heeft in dit geval wel een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren, maar dit onderzoek is zoals gezegd ondeugdelijk uitgevoerd. De rechtbank oordeelt dat dit in de verhouding tussen verkoper en koper voor rekening en risico van koper komt. Het tekortschieten van de bouwkundig onderzoeker wordt toegerekend aan koper. De verkoper gaat vrij uit.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Mariëlla Wensink, advocaat Vastgoed.
