In het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 december 2017 speelde de vraag of een makelaar aansprakelijk is voor schade die de koper lijdt omdat het aangekocht pand een kleinere oppervlakte heeft dan de makelaar op Funda en in de verkoopbrochure had vermeld. Als deze aansprakelijkheid vaststaat dan is van belang of de koper daadwerkelijk schade heeft geleden.
Feiten
Verkopers hebben hun woning op 3 juli 2014 te koop gezet voor € 245.000,- k.k. Zij werden bij de verkoop bijgestaan door een bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) aangesloten makelaar. De makelaar vermeldt in de verkoopbrochure en op Funda dat het woonoppervlak 185 m² is. Na bezichtiging van de woning heeft de koper met de verkopers mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop voor € 242.500,- k.k. Na deze mondelinge overeenkomst heeft de makelaar op verzoek van de koper plattegronden van de woning toegestuurd. Vervolgens hebben koper en verkopers op 11 augustus 2014 de schriftelijke koopovereenkomst getekend en op 27 augustus 2014 een taxatierapport laten opmaken met het oog op de financiering. In dit taxatierapport staat een vloeroppervlak van 140 m² vermeld. Inmiddels staat vast dat het juiste aantal vierkante meters 148 m² is.
Sinds september 2010 zijn NVM-makelaars verplicht om de gebruiksoppervlakte van een woning te berekenen volgens de door de NVM voorgeschreven meetinstructie. Omdat de makelaar de meetinstructie niet correct heeft toegepast of het resultaat niet juist heeft vermeld, heeft de Raad van Toezicht van de NVM de makelaar een berisping gegeven. De Raad van Toezicht overweegt dat de onjuiste vermelding voor risico van de makelaar komt.
Onrechtmatigheid makelaar
In eerste aanleg houdt de koper de makelaar aansprakelijk voor de schade die is geleden door het oppervlakteverschil en vordert hij dat de makelaar wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding. De rechtbank wijst de vordering van de koper echter af, kort gezegd, omdat koper op grond van de bezichtiging en de toegestuurde plattegronden de werkelijke omvang heeft kunnen zien voordat het schriftelijk koopcontract werd getekend. De eerdere onjuiste vermelding is daarmee volgens de rechtbank rechtgezet.
De koper gaat tegen de uitspraak in hoger beroep. Het hof is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper. De meetinstructie van de NVM brengt mee dat een koper mag vertrouwen dat het vermelde aantal m² juist is. De vermelding van een onjuist aantal m² dient als onrechtmatig jegens (aanstaande) kopers te worden aangemerkt volgens het hof. Hieraan doet niet af dat in de brochure een algemene disclaimer staat dat geen aansprakelijkheid wordt aanvaard voor eventuele onjuistheden.
Schade
Om te bepalen of de makelaar schade heeft veroorzaakt wordt de bestaande financiële situatie van de koper vergeleken met de (hypothetische) situatie waarin koper zou hebben verkeerd zonder de onjuiste vermelding. De koper moet daartoe aantonen dat hij de woning (bij wetenschap van de juiste oppervlakte) niet zou hebben willen kopen. Dit heeft hij nagelaten. Ook blijkt uit niets dat de koper de koop ongedaan heeft willen maken of voorwaarden van de koop heeft willen wijzigen toen het juiste oppervlak bekend werd.
Bij de bepaling van de schade speelt mee dat de koopprijs marktconform is. In het taxatierapport, opgemaakt kort na het tekenen van de overeenkomst (dat uitgaat van het juiste oppervlak), wordt een waarde van € 242.500,- aangenomen, hetzelfde bedrag als de koopprijs. Het hof verwerpt daarom de stelling van koper dat hij schade lijdt omdat geen marktconforme prijs is betaald. Volgens het hof had koper deze stelling minstens moeten onderbouwen door aan een deskundige/andere makelaar te vragen wat de waarde ten tijde van de koop moet zijn geweest. Het hof wijst de schadevordering af.
Conclusie
Zoals ook enkele maanden eerder bepaald door het gerechtshof Amsterdam (zie ook het artikel van mijn kantoorgenoot Robert Rijpstra), is een makelaar die niet handelt conform de NVM-meetinstructie in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper van een woning lijdt door onjuiste informatie afkomstig van de makelaar. Bovenstaand arrest van het hof maakt echter helder dat de koper duidelijk moet aantonen dat eventuele schade is ontstaan als direct gevolg van de onjuiste informatie én moet aantonen waarin deze schade exact gelegen is.
Heeft u vragen met betrekking tot particuliere of commerciële vastgoedtransacties, neem dan contact op met Teun van der Weijden.
