De voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland boog zich onlangs over de vraag of het gebruik van de projectnotaris onder het beding van ‘kosten koper’ onredelijk bezwarend is.
Algemene voorwaarden?
Een woonstichting verkoopt onder het beding kosten koper jaarlijks tientallen woningen aan particuliere kopers. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een projectnotaris. In de koopovereenkomst is onder andere de volgende bepaling opgenomen:
"De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben en die de notaris in rekening brengt, zoals (…) notariskosten (…) zijn voor rekening van koper/verkoper*. De notaris wordt aangewezen door de verkopende partij. (…)”
De kopers stellen na het tekenen van de koopovereenkomst dat dit beding onredelijk bezwarend is, omdat het de kopers verplicht een overeenkomst te sluiten met een derde partij. Volgens de kopers zouden zij volgens het adagium “wie betaalt bepaalt” in staat moeten worden gesteld om een notaris naar keuze aan te wijzen.
De voorzieningenrechter gaat uit van de veronderstelling dat de desbetreffende bepalingen kwalificeren als algemene voorwaarden. Daarbij vindt de voorzieningenrechter van belang dat de woonstichting jaarlijks tientallen woningen verkoopt waarbij zij telkens dezelfde (standaard)bepaling opneemt dat zij zelf de notaris aanwijst die de leveringsakte passeert, maar dat de koper daarvan de kosten betaalt.
Beding niet onredelijk bezwarend
Een in de algemene voorwaarden voorkomend beding wordt – op grond van artikel 6:237 sub j BW - vermoed onredelijk bezwarend te zijn als het de wederpartij verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met een derde partij. Van belang is dat alleen een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van zijn bedrijf een beroep kan doen op deze bepaling. Op de regel van artikel 6:237 sub j BW wordt echter een uitzondering gemaakt indien dit contracteren met een derde partij redelijkerwijs van de wederpartij (in dit geval de kopers) kan worden gevergd. De voorzieningenrechter overweegt dat de desbetreffende bepalingen weliswaar verplichten tot het inschakelen van de projectnotaris voor het passeren van de leveringsakte, maar dat dit van de kopers redelijkerwijs kan worden gevergd. Hierbij wordt een afweging gemaakt tussen de belangen van koper en verkoper.
De voorzieningenrechter hecht in dit kader met name belang aan de efficiencyvoordelen voor de woonstichting om als woningbouwcorporatie één projectnotaris aan te stellen, zodat zij niet gedwongen wordt om jaarlijks met tientallen verschillende notarissen samen te werken. Daarnaast is van belang dat de kopers al bij het zien van de advertentie op Funda (en dus ruim vóór het tekenen van de koopovereenkomst) op de hoogte waren van deze bepalingen.
Naast het aanwijzen van de projectnotaris door de woonstichting speelde in onderhavige zaak dat alle overdrachtskosten voor rekening van de koper kwamen (kosten koper). Volgens de voorzieningenrechter doet dit de belangenafweging in het kader van artikel 6:237 sub j BW niet anders uitvallen.
Slotopmerking
Aan de hand van de behandelde uitspraak is niet op voorhand vast te stellen of het gebruik van de NVM-modelkoopovereenkomst kwalificeert als algemene voorwaarden in de zin van Boek 6 BW. De voorzieningenrechter is overgegaan tot toetsing van de bedingen in de koopovereenkomst waar de projectnotaris onder het beding kosten koper werd aangewezen. Bij de vraag of zo een dergelijke aanwijzing onredelijk bezwarend is blijkt het aan te komen op een afweging van belangen van koper en verkoper. Met inachtneming van de overwegingen van de voorzieningenrechter lijkt (vooralsnog) te kunnen worden aangenomen dat de aanwijzing van een projectnotaris onder het beding kosten koper niet onredelijk bezwarend is.
Dit artikel is een verkorte versie van een publicatie in het tijdschrift Vastgoedrecht in Praktijk (nummer 2019/3). In deze publicatie wordt onder ander dieper ingegaan op de vraag of een dergelijk beding in een NVM-overeenkomst moet worden aangemerkt als een algemene voorwaarde. Daarnaast worden de nodige tips voor de praktijk aangeboden.
Heeft u vragen over vastgoedtransacties of -contracten, dan kunt u contact opnemen met Teun van der Weijden.
