Zoeken
  1. Beëindiging gemengde huur- en zorgovereenkomst contractueel beperkt

Beëindiging gemengde huur- en zorgovereenkomst contractueel beperkt

Bij een gemengde huur- en zorgovereenkomst waarin het verzorgingselement overheerst kan beëindiging van de zorgovereenkomst leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst zonder dat de bepalingen van Boek 7 BW hieraan in de weg staan. In de uitspraak van 16 oktober 2018 van de Rechtbank Limburg heeft de verhuurder zich in zijn eigen vingers gesneden door deze beëindigingsmogelijkheid (waarschijnlijk onbewust) contractueel te hebben beperkt.
Artikel | 09 november 2018 | Robert Rijpstra MRICS

Op 16 oktober 2018 heeft de Rechtbank Limburg zich uitgelaten over de beëindiging van een gemengde huur- en zorgovereenkomst. De desbetreffende overeenkomst zag er op woonruimte te verhuren aan mensen met een ernstige lichamelijke handicap die in en om de desbetreffende woning assistentie bij de algemene dagelijkse levensverrichtingen nodig hebben. Op grond van deze overeenkomst diende de dienstverlening met betrekking tot de zorg te worden afgenomen van de organisatie waarmee de verhuurder een samenwerkingsovereenkomst was aangegaan. In bovengenoemde uitspraak had de rolstoelafhankelijke huurder echter al geruime tijd geen zorg meer afgenomen bij de bedongen organisatie. Hierdoor kon de zorgverlenende organisatie de zorgovereenkomst rechtsgeldig opzeggen. Verhuurder probeert huurder tot ontruiming van de woning te dwingen door te stellen dat met beëindiging van de zorgovereenkomst tevens de huurovereenkomst is geëindigd. Huurder verweert zich hiertegen.

Op grond van vaste jurisprudentie geldt dat op huurovereenkomsten die niet alleen strekken tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte, maar tevens zien op levering van diensten en goederen die kunnen worden aangeduid als ‘’verzorging’’, de huurdersbeschermingsbepalingen uit Boek 7 BW eveneens van toepassing zijn. Dit is echter niet het geval indien het verzorgingselement overheerst (Hoge Raad 28 juni 1985, NJ 1986/38).

Verhuurder verwijst ter onderbouwing van haar vordering naar de uitspraak van de Rechtbank Den Haag 17 november 2010 waarin een verhuurder zich met succes op bovenstaande rechtsregel had beroepen. De vordering van verhuurder tot ontruiming van de woning werd in die zaak toegewezen op de grond dat bij beëindiging van de zorgovereenkomst tevens de huurovereenkomst was beëindigd nu het verzorgingselement in de gemengde overeenkomst overheersend was

Ondanks dat er in beide uitspraken sprake was van een gemengde huur- en zorgovereenkomst die veel gelijkenissen met elkaar vertoonde, mocht dit de verhuurder in deze zaak niet baten. De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder af op de grond dat zij met huurder expliciet was overeengekomen hoe te handelen indien de zorgovereenkomst zou eindigen. Op grond van de overeenkomst diende huurder na beëindiging van de zorgovereenkomst namelijk binnen zes maanden de huurovereenkomst op te zeggen. Deze termijn was nog niet verstreken. Indien de rechter zou oordelen dat de huurovereenkomst was beëindigd door beëindiging van de zorgovereenkomst, zou dit in strijd zijn met hetgeen expliciet in de overeenkomst was overeengekomen.

Conclusie
Om wel tot ontruiming te kunnen komen had verhuurder niet expliciet moeten bedingen op welke wijze de huurovereenkomst zou eindigen bij beëindiging van de zorgovereenkomst. Als hij dit niet had gedaan dan had, gezien het overheersende verzorgingselement, beëindiging van de zorgovereenkomst waarschijnlijk óók beëindiging van de huurovereenkomst bewerkstelligd. Dit zal als gevolg hebben gehad dat na beëindiging van de zorgovereenkomst huurder zonder recht of titel in de woning verbleef en dientengevolge onrechtmatig jegens verhuurder handelde. De vordering tot ontruiming had in dat geval meer kans van slagen gehad. 

Ten overvloede
De vordering van de verhuurder wordt afgewezen op een contractueel beding en niet op grond van de huurdersbeschermingsbepalingen uit Boek 7 BW. De uitspraak van de kantonrechter zal de huurder dan ook niet baten op de lange termijn. Indien de bedongen termijn van zes maanden is verstreken kan de huurovereenkomst alsnog eindigen door opzegging van de verhuurder en is huurder gehouden de woning te ontruimen.