De particuliere koper op de executieveiling (update februari 2016)

De afgelopen jaren is het aantal executieveilingen fors gestegen. Het veilen van huizen is steeds transparanter geworden, mede door de rol van het notariaat, en het kopen van een huis op de veiling wordt door de nieuwe wetgeving steeds interessanter voor de particuliere koper. U als particuliere koper bent dan ook van harte welkom op de veiling.

Wanneer u voornemens bent als particuliere koper op de veiling een woning voor eigen bewoning te kopen, dient u rekening te houden met een aantal belangrijke zaken. De aankoop van een woning op een executieveiling wijkt namelijk op een aantal essentiële punten af van de koop van een woning in het reguliere traject.

Informatie inwinnen
Als particuliere koper dient u goed beslagen ten ijs te komen alvorens tot aankoop van een woning op een veiling over te gaan. Het is aan te raden vooraf zoveel mogelijk informatie te verzamelen over de woning die u op de veiling wilt aankopen. U kunt voor informatie terecht bij de veilende notaris, bij de makelaar of op de huizensite www.funda.nl. Het staat u vrij om zelf langs te gaan bij de te veilen woning en in de buurt eventueel navraag te doen. U kunt zich in dit traject het best laten bijstaan door een notaris en/of makelaar. Ook is veel informatie omtrent de te veilen woning gepubliceerd op de veilingsites www.veilingbiljet.nl of www.veilingnotaris.nl.
In de meeste gevallen zijn op de veiling van een woning de Algemene Veilingvoorwaarden Executieveilingen 2006 (hierna te noemen: AVVE 2006) van toepassing verklaard. Ook deze voorwaarden zijn op de hiervoor vermelde veilingsites te raadplegen.
Vanwege de veranderde wetgeving, waarover verderop meer wordt uitgelegd, zullen er op termijn nieuwe algemene veilingvoorwaarden beschikbaar komen en worden toegepast.
Aan de hand van de veilingopdracht en de van toepassing zijnde algemene veilingvoorwaarden stelt de notaris de bijzondere veilingvoorwaarden per te veilen object vast. Deze voorwaarden, de akte vaststelling veilingvoorwaarden genoemd, worden uiterlijk 30 dagen voor de veiling aan de belanghebbenden verzonden en op de genoemde veilingsites gepubliceerd.

Opdrachtgever
In de regel geeft een bank een opdracht om de woning in het openbaar te verkopen; de reden hiervan is meestal wanbetaling door de eigenaar van de woning of beslaglegging op de woning. In Nederland schrijft de wet voor dat een veilingopdracht via de notaris dient te worden afgewikkeld. Omdat een veiling een ingrijpende procedure is, is het veilingtraject met allerlei waarborgen omkleed, zoals het officieel aanzeggen van de veiling door een deurwaarder (het schriftelijk bevestigen van de veilingopdracht aan de eigenaar door slechts de notaris is niet voldoende).

Twee trajecten mogelijk in een executieprocedure
In de executieprocedure is een tweetal procedures denkbaar.

1. Tot twee weken voor de datum van veiling is het mogelijk om via de website van www.veilingbiljet.nl of www.veilingnotaris.nl een onderhands bod op de te veilen woning uit te brengen. Dit bod dient tezamen met een kopie van uw geldig legitimatiebewijs en
een recente gegoedheidsverklaring tijdig te worden ingezonden. Bij twijfel over de inhoud van de gegoedheidsverklaring (ook wel bankverklaring genoemd), is het verstandig te allen tijde vóór het verstrijken van de biedingstermijn de veilende notaris te raadplegen.
Indien de bank een uitgebracht bod accepteert, wordt de door de bank en koper ondertekende koopakte middels een verzoekschrift bij de rechtbank ingediend. Indiening gebeurt door een advocaat of notaris. Alle belanghebbenden ontvangen van de rechtbank een uitnodiging en worden in de regel bij de mondelinge zitting bij de rechtbank uitgenodigd. Na de (mondelinge) zitting doet de rechter uitspraak door middel van een beschikking. Na afgifte van de beschikking is de koop pas definitief. De notaris kan nu de akte van levering opmaken en passeren, waarna de eigendom van de woning overgaat op de koper.

2. Indien de bank op geen van de uitgebrachte onderhandse biedingen ingaat of er is geen onderhands bod op de te veilen woning uitgebracht, wordt de woning in het openbaar geveild in de veilingzaal. Voor de procedure in de veilingzaal omtrent inzet en afslag wordt verwezen naar de hiervoor vermelde websites www.veilingbiljet.nl en/of www.veilingnotaris.nl.
Indien u “mijn” roept in de veilingzaal, bent u koper van de geveilde woning.
U dient zich naar de veilende notaris in de zaal te begeven en uw geldige legitimatiebewijs en gegoedheidsverklaring te tonen. De notaris beslist te allen tijde of de getoonde gegoedheidsverklaring afdoende is. U tekent bij de notaris een volmacht, welke wordt gehecht aan het proces-verbaal van inzet en afslag. Uiterlijk binnen 3 dagen na de veiling (recht van beraad) bericht de bank of de woning aan de koper op de veiling wordt gegund. Vaak vereisen veilende banken dat er vóór de gunning van de geveilde woning, een waarborgsom of bankgarantie wordt gestort c.q. wordt gesteld bij de veilende notaris. Tevens dient in de regel vrij snel na de gunning het bedrag aan veilingkosten en vaak ook de overdrachtsbelasting bij de notaris te worden betaald. In de meeste gevallen dient 6 weken na de gunning de koopsom en de overige nog niet betaalde kosten via de notaris te worden voldaan. Voor de exacte betaaltermijnen van de diverse bedragen dient u de akte vaststelling veilingvoorwaarden, gepubliceerd op de veilingwebsites, te raadplegen.

Internetveilen
Nederland is verdeeld in zestien regio’s waarbinnen geveild wordt, de zogenaamde regioveilingen. Op een groot aantal van deze regioveilingen is het mogelijk om naast het bieden in de veilingzaal, tevens een bod via internet uit te brengen. Voorafgaand aan het bieden via internet dient een potentiële koper zich te registreren bij de notaris. Op www.veilingbiljet.nl staat voor de koper overzichtelijk vermeld bij welke notaris hij/zij zich kan registreren. Tevens is op deze website een button te vinden, waaronder voor het publiek alle belangrijke voorwaarden met betrekking tot het internetbieden zijn vermeld.

Waarborgsom en/of bankgarantie
1. In een executieprocedure dient na het uitbrengen van een onderhands bod, gevolgd door ondertekening van de koopakte bij de veilende notaris, spoedig een bankgarantie te worden gesteld of een waarborgsom te worden gestort, veelal ter grootte van 10% van de koopprijs (de procedure via de rechtszaal zoals hiervoor beschreven).
2. Ook bij veiling van de woning via de veilingzaal moet in de meeste gevallen voor de gunning een waarborgsom gestort worden c.q. een bankgarantie worden gesteld bij de veilende notaris ter grootte van meestal 10% van de koopprijs.

Om de hiervoor genoemde redenen is het zaak dat u op korte termijn aan de gestelde verplichtingen kunt voldoen; indien u niet aan deze vereisten voldoet kunt u conform de veilingvoorwaarden die van toepassing zijn verklaard in gebreke worden gesteld, met alle nadelige gevolgen van dien.

Wel of geen bedenktijd?
Bij een reguliere overdracht kan de koper die de woning koopt voor eigen bewoning een beroep doen op de bedenktijd van 3 dagen, zonder opgaaf van redenen. De bedenktijd gaat
lopen wanneer aan de koper een afschrift van de door koper en verkoper ondertekende koopakte ter hand is gesteld.

De particuliere koper op een veiling die een woning koopt voor eigen bewoning kan wel een beroep doen op de bedenktijd als hij/zij een onderhands bod uitbrengt op de hiervoor vermelde wijze en de ondertekende koopakte ter goedkeuring wordt ingediend bij de rechtbank.
Een beroep op de bedenktijd is echter niet mogelijk indien een particulier een woning aankoopt via de veilingzaal.
Benadrukt moet worden dat zowel het traject in de rechtszaal als in de veilingzaal beide als executieveiling worden aangemerkt. Derhalve zijn op beide veilingprocedures de algemene en bijzondere veilingvoorwaarden van toepassing.
Een particuliere koper dient zich de dag na sluiting van de onderhandse biedingen-termijn beschikbaar te houden voor de ondertekening van de koopakte in verband met de bedenktijd. De door beide partijen ondertekende koopakte moet uiterlijk één week voor de veiling bij de voorzieningenrechter van de betreffende rechtbank zijn ingediend.
De termijn van behandeling door de rechter na indiening van de koopakte verschilt bij de diverse rechtbanken. Er is hierdoor geen concrete tijdlijn aan te geven waarbinnen u daadwerkelijk de akte van levering bij de veilende notaris kunt ondertekenen.

Verzekering / risico-overgang
Op 1 januari 2015 is lid 4 aan artikel 525 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toegevoegd. Dit artikel houdt in dat het risico van de tot bewoning bestemde onroerende voor rekening van koper is vanaf het moment van de inschrijving van het proces verbaal van toewijzing bij het Kadaster of, indien de rechter een onderhandse bieding in het executietraject goedkeurt, vanaf het moment van inschrijving van de akte van levering bij het Kadaster.

Kosten
Over het algemeen komen de veilingkosten voor rekening van de veilingkoper. Sinds de wetswijziging per 1 januari 2015 is hier wel het nodige in veranderd. Indien sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak worden, voorzover verschuldigd, aan de koper geen andere kosten of heffingen in rekening gebracht dan:
- de verschuldigde overdrachtsbelasting of omzetbelasting
- het honorarium van de notaris
- het kadastrale recht en de kosten van kadastrale recherche
- de kosten van ontruiming.
De notaris dient zorg te dragen voor een duidelijk overzicht waarop alle kosten staan vermeld waar de koper op de veiling rekening mee dient te houden. Vaak staan de kosten vermeld in de akte vaststelling veilingvoorwaarden, gepubliceerd op de veilingwebsites.
Informeer vooraf bij de veilende notaris naar de hoogte van de veilingkosten!

Overdrachtsbelasting
De berekening van de overdrachtsbelasting in het executietraject wijkt iets af van de berekening van de overdrachtsbelasting in het reguliere traject.
Bij een veiling wordt er niet alleen overdrachtsbelasting geheven over de koopprijs. De veilingkoper dient er rekening mee te houden dat overdrachtsbelasting verschuldigd is over de koopprijs alsmede over een deel van de hiervoor vermelde veilingkosten. Laat u bij twijfel ook hierover informeren door de veilende notaris.

Géén ontbindende voorwaarde financiering voor koper
Bij een executieveiling is het voor een koper niet mogelijk om een ontbindende voorwaarde ten aanzien van de financiering op te nemen c.q. te bedingen.

Wél ontbindende voorwaarden verkoper
In geval van acceptatie van een onderhandse bieding door de bank, wordt in de regel door de bank de clausule in de koopakte opgenomen, dat de eigenaar van de te veilen woning tot het moment van mondelinge behandeling van de koopakte bij de rechtbank, de veiling kan voorkomen door de achterstand in de betaling en gemaakte veilingkosten te voldoen.
Ook wordt in de koopakte de bepaling opgenomen dat het de bank vrijstaat om (ter zitting) een hoger bod te accepteren. De rechter bepaalt voor welke koopprijs aan welke bieder “gegund” wordt.

Veranderingen in de wet per 1 januari 2015
De wetgever heeft gemeend dat de executieprocedure transparanter moet worden en toegankelijker moet worden gemaakt voor de particuliere koper met als doel een hogere opbrengst van de te veilen woning te realiseren ten gunste van de bank en de eigenaar.

Ten opzichte van de wet die voor 1 januari 2015 gold, zijn de volgende veranderingen doorgevoerd.
• Het is niet meer noodzakelijk dat een veiling wordt gepubliceerd in een plaatselijk verspreid dagblad. Hiervoor in de plaats moet de aankondiging van een te veilen pand worden gepubliceerd op een of meer toegankelijke websites (www.veilingbiljet.nl of www.veilingnotaris.nl). De aankondiging moet tenminste 30 dagen voor de veiling plaatsvinden.
• Het is toegestaan om de woning alleen via internet, alleen via de veilingzaal of in combinatie (zgn. hybride veilen, zowel via de veilingzaal als via internet) te veilen.
• Indien sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak worden, voorzover verschuldigd, aan de koper geen andere kosten of heffingen in rekening gebracht dan:
- de verschuldigde overdrachtsbelasting of omzetbelasting
- het honorarium van de notaris
- het kadastrale recht en de kosten van kadastrale recherche
- de kosten van ontruiming.
• De geëxecuteerde (voormalig eigenaar van de woning) alsmede degene die zich op het moment van inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing c.q. de akte van levering (na goedkeuring onderhandse bieding in het executietraject door de rechter) zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt en als zodanig niet bekend was aan de koper, zal op grond van dit proces-verbaal c.q. akte van levering, tot ontruiming worden genoodzaakt.
• De tot bewoning bestemde onroerende zaak is voor risico van de koper vanaf het moment van de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing bij het Kadaster, of bij goedkeuring van een onderhands bod in het executietraject door rechter, vanaf het moment van inschrijving van de akte van levering bij het Kadaster.
• De bank roept het huurbeding voorafgaand aan de veiling van een tot bewoning bestemde onroerende zaak in, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
- de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop
- ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen of
- er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de veiling (op de algemeen toegankelijke websites zoals www.veilingbiljet.nl of www.veilingnotaris.nl )
De termijn van ontruiming die de rechter mag bepalen bedraagt ten hoogste 6 maanden.
• De machtigingen voor het in beheer nemen en onder zich nemen, kunnen naast een advocaat, ook door een notaris worden ingeroepen.
• De hypotheekgever alsmede iedereen die de tot bewoning bestemde onroerende zaak gebruikt, is verplicht om mee te werken aan bezichtiging van de te veilen woning. Deze verplichting geldt vanaf het moment van de aanzegging van de veiling door de deurwaarder. De bank kan bij weigering de bezichtiging laten plaatsvinden met behulp van de sterke arm.
• Ook degene(n) die beslag hebben gelegd op de te veilen woning, mogen een onderhands bod ter goedkeuring in het executietraject voorleggen aan de voorzieningenrechter.
In het verzoekschrift wordt ook om ontruiming verzocht. De ontruiming mag niet plaatsvinden voor de inschrijving van de akte van levering bij het Kadaster (zoals reeds eerder gemeld).
Zowel een advocaat als de behandelend veilingnotaris mogen dit verzoekschrift bij de voorzieningenrechter indienen.
• Zowel het verzoekschrift goedkeuring verdeling opbrengst als het verzoekschrift tot zuivering mogen beide door de behandelend veilingnotaris worden verzocht.
De goedkeuring verdeling opbrengst wordt aan de voorzieningenrechter voorgelegd om te bepalen of de (gehele) veilingopbrengst aan de executerende bank mag worden overgemaakt.
De goedkeuring zuivering wordt aan de voorzieningenrechter voorgelegd om goedkeuring te verkrijgen om alle ten laste van de geëxecuteerde gevestigde hypotheken en/of beslagen bij het Kadaster door te halen, zodat een woning aan de koper wordt geleverd die vrij is van hypotheken en/of beslagen ten laste van de geëxecuteerde.

Vragen en/of opmerkingen?
Deze brochure geeft informatie over het kopen van een woning als particulier op een executieveiling. Ondanks het feit dat er heel wat komt kijken bij het kopen op een executieveiling kan het heel interessant zijn om op die manier een woning te kopen. Mocht u naar aanleiding van deze informatie nog vragen hebben, neem dan contact op met één van onze veilingmedewerkers: Anita van Wijk, senior juridisch medewerker, bereikbaar op 026 – 365 55 35 en via a.vanwijk@dirkzwager.nl of Maaike Strütjen, kandidaat-notaris, bereikbaar op 026 - 365 55 48 en via strutjen@dirkzwager.nl.
De veilende notaris bij Dirkzwager is mr. Ruben Berentsen. Hij is tevens een bestuurslid van de regioveiling Vastgoedveiling Gelderland.

Aan de onderhavige brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Laatst bijgewerkt op 4 februari 2016.