Vanaf 1 juli 1985 is de rechtsvoorganger van verhuurder een huurovereenkomst voor een woning aangegaan met de ouders van samenwoner. Sinds december 2011 heeft samenwoner zich op het adres van zijn ouders ingeschreven. Samenwoner heeft samen met zijn vader als mantelzorger voor zijn moeder gezorgd. Na het overlijden van zijn moeder (in 2012) heeft hij de mantelzorg voor zijn vader op zich genomen. Na het overlijden van de vader van samenwoner (in 2019) heeft de verhuurder samenwoner verzocht om de woning op te leveren. De samenwoner heeft vervolgens verzocht om een voortzetting van de huurovereenkomst krachtens artikel 7:268 lid 2 BW.
Is er geen medehuurder, maar iemand die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, dan kan deze persoon zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek om de huurovereenkomst voort te zetten (artikel 7:268 lid 2 BW). Deze vordering kan door de kantonrechter blijkens het derde lid van artikel 7:268 BW worden afgewezen als niet wordt voldaan aan de vereisten uit het tweede lid (hoofdverblijf, duurzame gemeenschappelijke huishouding en het instellen van de vordering binnen de termijn van zes maanden), de eiser vanuit een financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen of geen huisvestingsvergunning wordt overgelegd (indien het gaat om woonruimte waarop hoofdstuk twee van de Huisvestingswet van toepassing is).
De stelling van verhuurder dat samenwoner onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurverplichtingen, wordt door samenwoner onvoldoende gemotiveerd betwist. Samenwoner heeft gesteld dat geen sprake is van een huurachterstand, dat hij een substantiële erfenis heeft ontvangen en dat zijn broer bereid is om borg te staan voor de maandelijkse huurbetalingen. Deze omstandigheden worden, aldus de kantonrechter (en door het hof bevestigd), onvoldoende onderbouwd en leiden dan ook niet tot een voldoende gemotiveerde betwisting van de stelling van verhuurder.
Bij de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2023:804) wordt onder meer geklaagd dat het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting over de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bieden van onvoldoende waarborg (artikel 7:268 lid 3, aanhef en onder b BW). De stelplicht en bewijslast dienen te rusten op de verhuurder, aldus de samenwoner. De Hoge Raad is van oordeel dat het hof geen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft namelijk het juiste uitgangspunt gehanteerd, namelijk dat de verhuurder dient te stellen (en zo nodig te bewijzen) dat sprake is van onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur.
De Hoge Raad overweegt vervolgens ten overvloede dat de vaststelling of eiser onvoldoende waarborg biedt, inzicht vergt in de financiële positie van eiser en gegevens daaromtrent tot zijn domein behoren. Daarom kan van eiser worden verlangd dat hij ter motivering van de betwisting van de stelling van de verhuurder, voldoende concrete gegevens verschaft (met name over zijn inkomen of vermogen).
Het arrest van de Hoge Raad is interessant nu de verhoudingen tussen verhuurder en eiser (krachtens een vordering o.g.v. artikel 7:268 BW) op scherp worden gezet. De eiser heeft pas voldaan aan een voldoende gemotiveerde betwisting van de stelling van verhuurder – over het onvoldoende waarborg bieden van een behoorlijke nakoming van de huurverplichtingen – als hij voldoende concrete gegevens verschaft.
Heeft u vragen over het huurrecht? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie naast dit artikel.
