Een verhuurder, verpachter of werkgever staat het (in de meeste gevallen) niet vrij om een lopende overeenkomst eenzijdig op te zeggen. Een geldige schriftelijke opzegging moet voldoen aan- en verwijzen naar een van de wettelijke opzeggingsgronden. Daarna is het aan de rechter om te beoordelen of aan de genoemde opzeggingsgrond is voldaan. Voor het huurrecht, pachtrecht en het arbeidsrecht zijn deze opzeggingsregels omschreven in boek 7 van het Burgerlijk wetboek over "bijzondere overeenkomsten".
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Zowel het aanbod van de ene partij, als de aanvaarding daarvan door de andere partij, zijn rechtshandelingen. Daarop zijn de algemene regels van Boek 3 BW van toepassing. Een rechtshandeling kan met terugwerkende kracht worden vernietigd (ongedaan worden gemaakt) als deze tot stand is gekomen op basis van een gebrekkige wil (bedrog, misbruik van omstandigheden en dwaling). Als de vernietiging slaagt, wordt de overeenkomst geacht nooit te zijn gesloten.
In een recente procedure bij de Hoge Raad lag de vraag voor, of het besloten stelsel van opzeggingsgronden in het arbeidsrecht (boek 7 BW) met zich brengt dat er ook strengere eisen gesteld moeten worden aan de vernietiging van een dergelijke beschermde overeenkomst. De strenge ontslaggronden (beter gezegd: opzeggingsgronden) gelden volgens het systeem en de letter van de wet immers niet voor een vernietiging. De werknemer kan zich in dat geval dus niet beroepen op zijn wettelijke opzegbescherming.
De casus
Het ging in deze zaak om een nieuw in dienst getreden zorgbestuurder, waarvan vijf maanden na aanvang van de arbeidsovereenkomst is gebleken dat deze niet beschikte over een vereiste BIG-registratie. Dit is aan het licht gekomen, omdat de bestuurder niet naar behoren functioneerde. Het disfunctioneren van een werknemer kan grond zijn voor ontslag, en het kan ook verdedigd worden dat het niet-beschikken over een BIG-registratie een ontslag op staande voet rechtvaardigt. Voor beide wijzen van ontslag (opzegging) gelden inhoudelijke en formele eisen, waaraan de werkgever moet voldoen.
De werkgever doet in dit geval echter een beroep op dwaling en vernietigt de arbeidsovereenkomst. Daarmee omzeilt de werkgever de opzeggingsgronden. Bij rechtbank en hof is de vraag aan de orde of deze gang van zaken wel toelaatbaar is. Feitelijk is er immers sprake van een geschil dat zich bij uitstek leent voor een beëindiging via de 'reguliere' ontslagprocedure. Bovendien is de werknemer al enige tijd aan het werk. Het is op zichzelf geen vreemde gedachte dat er door de juridisch-technische leerstukken moet worden heengekeken, naar het feitelijke achterliggende geschil over het disfunctioneren. De Hoge Raad hield eerder een vergelijkbare gedachtegang aan bij het leerstuk van verjaring (zie noot 1).
De uitspraak
De kantonrechter en het hof staan de vernietiging door de werkgever toe, maar hanteert vanuit een beschermingsgedachte van de werknemer wel een strengere maatstaf:
"3.4.3. Het hof stelt het volgende voorop. Het in beginsel gesloten stelsel van het ontslagrecht staat niet in de weg aan buitengerechtelijke vernietiging van een arbeidsovereenkomst wegens bedrog. Wel werkt de bescherming van de werknemer als zwakkere partij in het arbeidsrecht door in het privaatrechtelijke leerstuk van de vernietiging, in die zin dat het hof als extra vereiste voor vernietiging hanteert dat de arbeidsovereenkomst (vrijwel) geheel nutteloos is gebleken. (...)" [onderstreping, CvS.]
De kantonrechter en het hof geven dus een interpretatie aan de wet, die niet rechtstreeks volgt uit de tekst of de toelichting van de wet. Bij de Hoge Raad lag de vraag voor of deze interpretatie juist is. De Hoge Raad oordeelt dat dit niet het geval is:
"3.2.1 In een dergelijk geval [van bedrog, CvS] beschermt art. 3:44 lid 3 in verbinding met lid 1 BW de werkgever tegen de gevolgen van de onredelijke invloed die de werknemer heeft uitgeoefend op de wil van de werkgever. Het wettelijk stelsel van het ontslagrecht staat daaraan niet in de weg, omdat dat niet strekt tot bescherming van een werknemer die bedrog pleegt bij het aangaan van de arbeidsovereenkomst."
De Hoge Raad maakt hier een duidelijk onderscheid tussen de opzeggings-/ontslagbescherming gedurende de looptijd, en de vernietigingsgronden die van toepassing zijn op de totstandkomingsfase. Bij de vernietiging van een arbeidsovereenkomst gelden dus geen strengere regels, dan bij de vernietiging van andere overeenkomsten of rechtshandelingen.
Relevantie voor de vastgoedpraktijk
Deze uitspraak is relevant voor de vastgoedpraktijk, omdat een pachter of huurder van woon- of winkelruimte op vergelijkbare wijze wordt beschermd als een werknemer. Voordat een beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging en ontruiming van het gehuurde kan worden toegewezen, dient de rechter eerst onherroepelijk over de opzegging te beslissen (7:272 lid 1, 7:295 lid 1 en 7:369 lid 1 BW). De huurovereenkomst loopt gedurende deze opzeggingsprocedure gewoon door. Hierdoor zit een verhuurder soms jarenlang in onzekerheid over de vraag of de opzegging wel of niet stand zal houden (noot 2).
Indien de verhuurder zich buitengerechtelijk kan beroepen op de vernietiging door een wilsgebrek, kan hij een langslepende opzeggingsprocedure voorkomen. Er wordt dan slechts aan de rechter voorgelegd of de buitengerechtelijke vernietiging geldig is, maar de rechter zelf hoeft niet op een gevorderde beëindiging te beslissen. Om de huurder tegen zijn zin te ontruimen heeft de verhuurder nog steeds een vonnis nodig, maar er ligt de rechter niets aan in de weg om zijn/haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hiervoor kan zelfs een voorlopig oordeel worden verkregen in kort geding.
Het moet wel worden opgemerkt dat het wilsgebreken-leerstuk een minder ruim toepassingsbereik heeft dan de opzegging of ontbinding, omdat dit slechts over de totstandkomingsfase gaat. Vernietiging van een huurovereenkomst zal daarom slechts in bijzondere gevallen aan de orde kunnen zijn. Toch zie ik mogelijkheden voor de verhuurder om zijn positie hiermee te versterken. Ik denk dan aan situaties waarin een huurder van winkelruimte bij de totstandkoming van de huurovereenkomst onjuiste informatie heeft gegeven over zijn financiële positie of winstverwachting. Of het geval dat een huurder van woonruimte bij de totstandkoming van de huurovereenkomst fraudeert met zijn inkomstenverklaring. Indien de verhuurder in de preambule van de overeenkomst (of anderszins) duidelijk omschrijft op welke veronderstellingen hij heeft besloten de huurovereenkomst aan te gaan, kan hij zijn proceskansen van een vernietigingsprocedure versterken. De standaardovereenkomsten zijn hier niet op ingericht, dus dit vraagt de nodige aandacht van de bemiddelaar, adviseur of advocaat.
Dit artikel is geschreven door Coen van Schaijk, werkzaam op onze sectie Overheid & vastgoed. Indien u vragen heeft over dit artikel, of over de beëindiging van huur- of pachtovereenkomsten, neemt u dan contact op.
Noot 1: de Hoge Raad heeft op 17 november 2017 geoordeeld dat een koper van een gebrekkige zaak de verjaringstermijn van 7:23 lid 2 BW (twee jaar) niet kan omzeilen door in plaats daarvan zijn vordering te baseren op dwaling (3 jaar). Er moet dóór het juridische etiket worden heengekeken, naar de bescherming die artikel 7:23 lid 2 BW beoogt te bieden.
Noot 2: Overigens is het bij ontbinding van een huurovereenkomst in bepaalde gevallen wel mogelijk om op voorhand een ontruiming in kort geding af te dwingen.
