Het Gerechtshof Amsterdam heeft recentelijk geoordeeld dat een vordering tot winstafdracht niet alleen voor woningcorporaties maar ook voor particuliere verhuurders mogelijk is. In het geval dat de verhuurder schade leidt door illegale onderverhuur, ligt het volgens het hof voor de hand dat de schade begroot wordt op het bedrag van de winst die als het ware in de verkeerde zak is terechtgekomen.
De zaak
Een huurder huurt particulier een woning van de verhuurder. Nadat de huurder een nieuwbouw huis heeft betrokken, heeft hij kamers in de gehuurde woning aan vier personen onderverhuurd. Het onderverhuren van de woning is conform de huurovereenkomst niet toegestaan. Verhuurder komt hier na twee jaar achter en de huurovereenkomst wordt beëindigd. In een kort geding worden de huurders veroordeeld de woning te verlaten. Verhuurder vordert in deze zaak schadevergoeding van de huurder in de vorm van afdracht van de winst die huurder heeft gemaakt door de onderverhuur. In eerste aanleg heeft de rechtbank de schadevergoeding toegekend. De huurder gaat in hoger beroep.
Onderbouwing van de schade
De verhuurder stelt schade te hebben geleden doordat hij iemand heeft moeten inzetten voor het bestrijden van illegale onderverhuur. Volgens de huurder gaat dit argument alleen op voor woningcorporaties die een afdeling daarvoor aanhouden. Het hof oordeelt dat niet valt in te zien waarom bij een particuliere verhuurder, anders dan bij een woningcorporatie, deze kosten als normale kosten bij een huurovereenkomst beschouwd moeten worden. Dat de verhuurder niet zelf een dergelijke afdeling heeft maar daarvoor een beheerder inschakelt maakt dat niet anders. De verhuurder heeft belang bij bestrijding van verboden onderhuur en heeft hiervoor binnen de beheervergoeding die de beheerder van hem ontvangt kosten moeten maken. Naast deze kosten heeft de verhuurder ook schade geleden doordat hem de mogelijkheid is ontnomen om de huur te verhogen. Als de huurder de woning had verlaten na het opleveren van zijn eigen woning, had de verhuurder de mogelijkheid gehad een nieuwe huurder te vinden en de huur te verhogen. Ten slotte heeft de verhuurder kosten moeten maken voor de ontruiming door de huurders in kort geding.
Winstafdracht
Het hof oordeelt dat de verhuurder heeft aangetoond daadwerkelijk schade te hebben geleden, maar dat het bedrag aan schade moeilijk concreet te berekenen is. Dit is voor de rechter een argument om de schade te begroten op het bedrag van de winst die als het ware in de verkeerde zak terecht is gekomen. De huurder heeft jegens de verhuurder onrechtmatig gehandeld en op deze wijze winst genoten. Het instrument van winstafdracht kan naar het oordeel van het hof ook gebruikt worden in het geval van een particuliere verhuurder, waarbij de schade niet precies is vast te stellen. Het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd.
Commentaar
De Hoge Raad heeft reeds in 2010 uitgemaakt dat het voor woningcorporaties mogelijk is om de schade te begroten op het bedrag van de winst die behaald is. Voor zowel illegale onderverhuur als hennepteelt werd het instrument van winstafdracht toegepast. Het hof geeft in deze uitspraak aan dat uit het arrest van de Hoge Raad niet blijkt dat de winstafdracht niet voor particuliere verhuurders zou kunnen worden gehanteerd. Particuliere verhuurders hebben daarmee een extra troef in handen gekregen om illegale onderverhuur en hennepteelt te bestrijden.
