Advies aan de Hoge Raad dat huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk is

22 juli 2024, laatst geüpdatet 12 september 2024
Er gloort licht voor verhuurders! Enige tijd geleden heeft de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de indexatiebedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte. In zijn advies aan de Hoge Raad oordeelt de procureur-generaal dat een bepaling in de huurovereenkomst, die voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs (van maximaal 3%) bovenop de indexering, in het algemeen niet aan te merken is als een oneerlijk beding.
In dit artikel

De achtergrond van de prejudiciële vragen

Eerder schreven we u al over de paniek die is ontstaan onder vastgoedbeleggers. Sinds 2023 worden de huurprijsverhogingsbedingen door kantonrechters ambtshalve getoetst aan de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Verschillende kantonrechters hebben in een aantal uitspraken geoordeeld dat de overeengekomen huurverhogingsbedingen oneerlijk waren.

De vraag die op dit moment de gemoederen bezighoudt is of een huurverhogingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen (1) indexering conform CPI en (2) opslag op de huurprijs van maximaal 3% een oneerlijk beding is. Gevolg hiervan zou zijn dat de gehele huurverhogingsclausule ongeldig is.

Advies procureur-generaal

De Hoge Raad heeft de prejudiciële vragen nog niet beantwoord, maar de conclusie van de procureur-generaal Wissink is op 19 juli 2024 gepubliceerd. De Hoge Raad hoeft deze conclusie niet te volgen.

De procureur-generaal heeft geoordeeld dat het indexatiebeding met het extra opslagpercentage in het algemeen niet oneerlijk is. Het indexatiebeding en het opslagbeding dienen te worden gesplitst en afzonderlijk te worden beoordeeld. Daarbij staat het indexatiebeding (volgende de consumentenprijsindex) niet ter discussie. De procureur-generaal vindt in zijn advies aansluiting bij het ‘gerechtvaardigde belang’ van de verhuurder om de aanvangshuurprijs regulier te kunnen aanpassen en geldontwaarding tegen te gaan. De huurovereenkomst is immers in beginsel een langlopende overeenkomst.

Verder zijn er ook redelijke gronden voor het extra opslagbeding welke naast het indexatiebeding kunnen bestaan, zoals het opvangen van boveninflatoire kostenstijgingen en het tred houden met de waardeontwikkeling van de woning. Dit pleit op zichzelf – in het licht van belang van de verhuurder om de aanvangshuurprijs te kunnen aanpassen en van het publieke belang bij een functionerende woningmarkt en de daarmee verbonden belangen van huurders – ten gunste van het opslagbeding, aldus de procureur-generaal. Verder is het opslagbeding volgens de procureur-generaal transparant over de vraag dat, wanneer en hoe vaak de huurprijs kan stijgen, en over het maximale opslagpercentage.

Daarbij weegt in het nadeel van het beding dat de gronden voor de stijging niet transparant zijn, waardoor het opslagbeding ‘verdacht’ is in het licht van de Richtlijn. Het opslagbeding maakt niet duidelijk waarom de opslag kan worden toegepast. Daarvoor is de huurder in feite afhankelijk van de verhuurder, terwijl de huurder meestal niet zomaar kan overstappen naar een andere verhuurder. Het oordeel dat het opslagbeding oneerlijk is, kan niet uitsluitend berusten op de omstandigheden dat een opslag bovenop het inflatiepercentage mogelijk is en dat het beding geen gronden voor de opslag vermeldt. Het ontbreken van gronden in het opslagbeding is daarom niet doorslaggevend, zo overweegt Wissink.

Onderaan de streep is het belangrijker om te weten met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. Hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder het ontbreken van gronden zal wegen ten nadele van het opslagbeding. Daarbij wordt door de procureur-generaal een opslag van 3% - kijkend naar de opslagpercentages bij de jaarlijkse door de minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector – als aanvaardbaar geacht.

Conclusie

Het advies van de procureur-generaal is een positief geluid voor verhuurders en beleggers. Het staat de Hoge Raad vrij om af te wijken van het advies. Tot aan het moment dat de Hoge Raad de prejudiciële vragen heeft beantwoord, blijft de onzekerheid bestaan voor huurders en verhuurders over de (on)eerlijkheid van de indexatiebedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte.

Voor nu is het dus afwachten of de Hoge Raad het advies van de procureur-generaal zal volgen. We houden u in ieder geval op de hoogte.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie naast dit artikel.

Vastgoed

Belangrijke veranderingen in servicekosten: wijzigingen in de btw-behandeling per 1 januari 2025 en wetsvoorstel met huurrechtelijke aanpassingen

Bij de verhuur van woonruimte en commercieel vastgoed worden vrijwel altijd servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen in rekening gebracht aan de...

Geen strengere maatstaf voor inbezitneming publieke grond

In de rechtspraak wordt zo nu en dan geoordeeld dat voor publieke gronden een strengere maatstaf voor inbezitneming zou moeten gelden dan voor niet publieke...

Verkoper aansprakelijk door mededelingen over bodemverontreiniging?

Indien de koper van onroerend goed na aankoop ontdekt dat er bodemverontreiniging aanwezig is, zal hij vaak proberen zijn schade te verhalen op de verkoper....

Voornemen tot prejudiciële vragen: het spanningsveld tussen eigendom van de woning vs. belangen van het kind bij ontruiming

Dinsdag 8 oktober jl. heeft de rechtbank Noord-Holland een opmerkelijk tussenvonnis gewezen in een ontruimingskort geding. Voor wat betreft de situatie dat er...
Rechterhamer bouwhelm

Geen waarschuwing door de aannemer, toch prijsverhoging bij meerwerk

Indien een opdrachtgever veranderingen of toevoegingen in het met een aannemer overeengekomen werk wenst, moet de aannemer de opdrachtgever wijzen op de...

Verhuurders opgelet! De Wet betaalbare huur is in werking getreden

In een eerder artikel informeerden we u over de hoofdlijnen van de Wet betaalbare huur die vanaf 1 juli 2024 in werking is getreden. Deze wet heeft als doel de...
No posts found