De Wet goed verhuurderschap
De wet goed verhuurderschap heeft algemene landelijke regels geïntroduceerd die zien op het gedrag dat een goed verhuurder betaamt. De Memorie van Toelichting brengt met zich mee dat de wet geldt voor alle partijen die bij het verhuurproces betrokken zijn, zoals bijvoorbeeld particuliere en professionele verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief toegelaten instellingen), verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars die namens of in de plaats van deze beide typen verhuurders optreden.[1] Hierbij dient de term ‘verhuurder’ in de breedste zin van het woord te worden gelezen; ook beheerders die in de plaats van de verhuurder of onderverhuurders optreden vallen onder de reikwijdte van de wet. In het hiernavolgende zullen deze gezamenlijk worden aangeduid als ‘de verhuurder’.
Een heldere en transparante selectieprocedure
Eén van de verplichtingen van de verhuurder is dat deze dient te beschikken over een werkwijze die is gericht op voorkoming van woondiscriminatie.[2] In artikel 2 wordt concreet vorm gegeven aan deze verplichting; onder goed verhuurderschap wordt onder meer wordt verstaan ‘het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid, in ieder geval door:
- Het hanteren van een heldere en transparante selectieprocedure
- Het gebruiken en communiceren van objectieve selectiecriteria bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte
- Het motiveren van de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders
In dit kader is de verhuurder verplicht de werkwijze en maatregelen aan te passen als de daarmee opgedane ervaring daartoe aanleiding geeft, dient de verhuurder de geldende werkwijze schriftelijk vast te leggen en openbaar bekend te maken en werknemers van het verhuurbedrijf te informeren ter voorkoming van woondiscriminatie.[3]
Praktische vragen over discriminatie bij verhuur
De in artikel 2 omschreven verplichting voor de verhuurder is per 1 januari 2024 in het leven geroepen en roept enkele praktische vragen op. Zo is het de vraag welke informatie een verhuurder wel en niet mag vragen en vanaf welk moment precies gesproken kan worden van discriminatie. Daarnaast kan worden afgevraagd hoe uitgebreid (en persoonlijk) de onder lid 3 bedoelde ‘motivering’ aan de afgewezen kandidaat-huurders dient te zijn.
Op de vraag welke informatie wel en niet van een huurder mag worden verlangd geeft de wet niet met zoveel woorden antwoord. Op haar website heeft de Rijksoverheid hieromtrent wat handvaten gegeven. Zo mogen verhuurders wél informatie van huurders vragen die voor hen relevant is, waaronder bijvoorbeeld naam, adres, telefoonnummer, samenstelling van het gezin en hoogte van het totaal maandelijks netto-inkomen.[4] Naar zaken omtrent de etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid en lichamelijke of geestelijke gezondheid (ook wel ‘persoonskenmerken’) van huurders mag niet door verhuurders worden gevraagd.[5]
Aangezien ook de Memorie van Toelichting ingaat op dezelfde voorbeelden van objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria (ras, geloofsovertuiging, politieke overtuigingen etc. als voorbeelden van verboden onderscheid), valt logischerwijs te concluderen dat een verhuurder enkel om informatie mag vragen die rechtstreeks van belang is voor het huren van een pand.[6] Een huurder kan dan worden gekozen op basis van de selectiecriteria, zolang deze niet discriminerend zijn. Hierbij kan worden gedacht aan financiële gegevens zoals inkomen of informatie over het gedrag van de huurder in het verleden.[7]
Dit roept in de praktijk echter weer enkele nieuwe vragen op; zoals de vraag of om de leeftijd van kandidaat-huurders mag worden gevraagd en dus of dit te gelden heeft als een objectief, niet-discriminerend selectiecriterium. Mag een woningcorporatie dat zich richt op 55+/ ‘senioren’ in haar selectie mensen onder de 55 jaar uitsluiten op basis van hun leeftijd?
Voor situaties waarin sprake is van rechtsverhoudingen met een privékarakter (zoals woongroepen of studentenhuizen) heeft mogelijk een uitzondering te gelden. Ingevolge artikel 7 lid 3 Awgb en de Memorie van Toelichting kan in een dergelijk geval immers het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid worden omzeild. Daarvoor dient sprake te zijn van een verschil in behandeling dat berust op een kenmerk dat verband houdt met godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, geslacht, nationaliteit, hetero- of homoseksuele gerichtheid of burgerlijke staat en daarnaast dient het verschil in behandeling door een legitiem doel te worden gerechtvaardigd, waarbij de middelen voor het bereiken van dat doel passend en noodzakelijk moeten worden geacht.[8]
Gevolgen niet naleving van de regels
Indien verhuurders nalaten een heldere en transparante selectieprocedure te voeren en aldus geen objectieve dan wel discriminerende selectiecriteria hanteren, kan het College van B&W een bestuurlijke boete opleggen.[9] Om de naleving van deze boete te bevorderen en huurders te informeren en inzicht te geven in het uitvoeren van toezicht op de naleving van de wet, maakt de gemeente het feit dat een boete is opgelegd bovendien openbaar.[10] De schending van de regels van goed verhuurderschap uit artikelen 2 en 3 kan tevens tot gevolg hebben dat een verhuurvergunning door dezelfde verhuurder wordt geweigerd of dat de woning(en) onder beheer worden gesteld bij een beheerder.[11]
Het is bovendien denkbaar dat een benadeelde kandidaat-huurder naar het College voor de Rechten van de Mens stapt. Het College behandelt discriminatieklachten op basis van de gelijke behandelingswetten[12] en geeft daarover een – niet juridisch bindend, doch gezaghebbend – oordeel.
Overigens is de handhaving bij toegelaten instellingen anders geregeld. Dan is de gemeente niet bevoegd om handhavend op te treden, tenzij het gaat om een klacht die onder de gemeentelijk bevoegdheden valt, zoals discriminatie. De Minister kan daarentegen een dwangsom of een bestuurlijke boete op te leggen bij schending van de regels. De Aw (Autoriteit Woningcorporaties) houdt toezicht op de governance van toegelaten instellingen en neemt hierin goed verhuurderschap mee.
[1] Kamerstukken II 2021/22, 36 130, nr. 3, p. 17
[2] Artikel 3 Wet goed verhuurderschap.
[3] Artikel 3 Wet goed verhuurderschap.
[4] ‘Wat zijn de regels tegen discriminatie op de woningmarkt?’, Rijksoverheid.nl.
[5] Het gaat hierbij immers om persoonskenmerken die beschermd zijn op basis van de Algemene Wet Gelijke Behandeling (AWGB) en de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (WGBH/CZ); Aanhangsel Handelingen II 2023/24, nr. 947, vraag 11
[6] Kamerstukken II 2021/22, 36 130, nr. 3, p. 18.
[7] Aanhangsel Handelingen II 2023/24, nr. 947, vraag 2.
[8] Artikel 7 lid 3 Algemene wet gelijke behandeling; Kamerstukken II 2021/22, 36 130, nr. 3, p. 18.
[9] Artikel 19 Wet goed verhuurderschap.
[10] Artikel 20 Wet goed verhuurderschap.
[11] Artikelen 7 en 12 Wet goed verhuurderschap.
[12] Algemene wet gelijke behandeling, Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte.
Gerelateerd
Koop en huur
