Hoe ver reikt de informatieplicht van de verhuurder onder de Wohv?
In de praktijk zien we vaak dat huurdersorganisaties en verhuurders van mening verschillen over de hoeveelheid informatie die op basis van de Wohv gedeeld moet worden. Huurdersorganisaties verlangen vaak volledige rapportages en onderliggende correspondentie om hun controlerende taak uit te voeren, terwijl verhuurders wijzen op hun bedrijfsbelang vanwege de technische complexiteit van stukken.
In deze zaak escaleerde dit conflict tussen verhuurder Vesteda en haar huurdersorganisatie tot maar liefst 50 verzoeken (later verminderd naar 30). De verzoeken zagen op onderwerpen als liftveiligheid, brandveiligheid (BMI), luchtkwaliteit en de vergoeding van tienduizenden euro’s aan juridische kosten. De kantonrechter stelde vast dat de verhouding tussen de partijen ernstig verstoord is, wat de samenwerking onder de Wohv bemoeilijkt.
Wanneer mag een verhuurder volstaan met samenvattingen van rapporten?
Een belangrijk punt in de uitspraak was de vraag hoe ver de informatieplicht van de verhuurder uit artikel 3 Wohv reikt. De huurdersvereniging eiste volledige rapporten en alle onderliggende correspondentie over de brandmeldinstallatie (BMI) en liftveiligheid. De kantonrechter volgt echter het eerdere oordeel van de Huurcommissie en stelde vast dat een verhuurder niet het volledige archief hoeft te openbaren.
De rechtbank overweegt hierover: [r.o. 16] “Met de Huurcommissie is de kantonrechter van oordeel dat Vesteda op grond van artikel 3 Wohv weliswaar verplicht is [verzoekster] schriftelijk te informeren over haar beleid en beheer maar dat daarvoor het volledig inzien van rapporten of het verkrijgen van een samenvatting van rapporten voldoende is. Vesteda dient hiervoor dus niet alle correspondentie en de gehele rapporten te verstrekken om aan artikel 3 Wohv te voldoen. De verzoeken worden dan ook afgewezen”.
Dit betekent dat verhuurders mogen volstaan met het bieden van inzage of het verstrekken van samenvattingen en conclusies, zeker wanneer zij een bedrijfsbelang hebben om verspreiding van (mogelijk verkeerd te interpreteren) technische stukken te voorkomen.
Wanneer is sprake van een beleidswijziging met adviesrecht onder de Wohv?
De uitspraak verduidelijkt ook wanneer een verhuurder advies moet vragen aan een huurdersorganisatie, voortvloeiend uit artikel 4 en 5 Wohv:
- Wel adviesrecht: de vervanging van WTW-installaties (ventilatie) door een ander systeem werd gezien als een wijziging in het beheer, omdat dit de woon- en leefsituatie direct raakt.
- Geen adviesrecht: het elke tien jaar opnieuw laten vaststellen van energielabels is een wettelijke plicht en daarmee geen beleidswijziging. Ook algemene wijzigingen in een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) kwalificeren niet automatisch als een beleidswijziging.
Moet een verhuurder juridische kosten van een huurdersorganisatie vergoeden?
Een andere kwestie voor de huurderorganisatie was de vordering van ruim € 34.000, - aan juridische kosten. De huurdersvereniging betoogde dat procederen ‘het noodzakelijke verlengstuk’ was van haar taken omdat Vesteda de Wohv niet vrijwillig zou naleven. De rechter maakte hier echter korte metten mee en oordeelde dat de verhuurder op basis van artikel 7 Wohv niet hoeft te betalen voor rechtszaken tegen hemzelf.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt: [r.o. 65] “De wetgever heeft immers in artikel 7 Wohv aangegeven welke kosten rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken en welke kosten hier in ieder geval onder worden begrepen. Dat zijn de kosten voor het uitnodigen van deskundigen en het vragen van inlichtingen en advies aan deskundigen en de kosten voor scholingsactiviteiten. Daar vallen de kosten voor juridische bijstand in een gerechtelijke procedure niet onder (Kamerstukken II 2010/11 32586, nr 6 p. 3)”.
De rechter boog zich tot slot over de overige kostenvergoeding. Hieruit blijkt dat kosten die de bedrijfsvoering van de huurdersorganisatie ondersteunen (zoals websitehosting, domeinregistratie, bankkosten en de bijdrage aan de Woonbond) vergoed moeten worden. Kosten voor zaken als zoekmachineoptimalisatie (SEO), Google translate, of het inzetten van vrijwilligers voor onderhoudstaken (zoals het aanbrengen van beplantingen) vallen echter buiten de wettelijke taken en komen dus niet voor rekening van de verhuurder.
Wat betekent deze Wohv-uitspraak concreet voor verhuurders?
Deze uitspraak onderstreept dat de Wohv bedoeld is om overleg te faciliteren, niet om een verhuurder te dwingen tot volledige transparantie van interne correspondentie of om alle gerechtelijke kosten van een huurdersorganisatie te financieren. Hoewel de huurdersorganisatie aanspraak maakte op vergoedingen van tienduizenden euro’s voor het verleden en de toekomst, kende de rechter slechts een fractie hiervan toe. Voor verhuurders is het derhalve van belang om te controleren (i) of verzoeken tot informatie en kostenvergoeding van huurdersorganisaties specifiek zijn onderbouwd en (ii) of deze te koppelen zijn aan de wettelijke taken van de verhuurder.
Gerelateerd
Koop en huur
