Geen huurders, toch verlof inroepen huurbeding

Enkel de verklaring van de eigenaar van de woning dat zich geen huurders in het pand bevinden is niet voldoende voor afwijzing van het verzoek tot inroepen van het huurbeding. 

Casus

In maart van dit jaar heeft de hypotheekhouder van een woning bij deurwaardersexploot aan de (vermeende) huurders van deze woning aangezegd dat in juli 2015 tot openbare verkoop zal worden overgegaan. Er is een verzoek ingediend tot het verkrijgen van verlof voor het inroepen van het huurbeding en tot ontruiming van de huurders. De eigenaar van de woning stelt echter dat het verzoek, gelet op de uitspraak van de Rechtbank Limburg van 15 april 2015, waarover al eerder gepubliceerd is op deze site, moet worden afgewezen omdat de woning volgens hem niet wordt verhuurd.

Vanaf 1 januari 2015: voorafgaand aan veiling huurbeding inroepen

Sinds 1 januari 2015 is de hoofdregel dat de hypotheekhouder het huurbeding dient in te roepen. Er zijn slechts drie redenen waarom de hypotheekhouder daarvan zou kunnen afzien. Eén daarvan is dat de hypotheekhouder gegronde redenen heeft om aan te nemen dat ‘er geen personen krachtens een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop’. Anders gezegd, omdat het pand niet is verhuurd.

Enkele verklaring eigenaar is niet voldoende: wél verlof inroepen huurbeding

In onderhavige casus heeft de eigenaar van de woning weliswaar uitdrukkelijk betwist dat zich in de woning huurders bevinden, maar daarmee staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet in voldoende mate vast dat het onderpand niet wordt verhuurd. De enkele verklaring van de eigenaar is daarvoor onvoldoende. Op grond van de hoofdregel is de hypotheekhouder dan ook verplicht het huurbeding in te roepen.

De rechtbank acht daarbij van belang dat de hypotheekhouder met een beschikking van de rechtbank tijdens de veiling aan potentiële kopers kan laten zien dat het pand vrij van huur is. Zonder beschikking zou er onrust kunnen ontstaan op de veiling, wat een waardedrukkend effect heeft op eventuele biedingen. De hypotheekhouder heeft er dus belang bij dat hij het huurbeding kan inroepen, ook als het erop lijkt dat de woning niet is verhuurd.

Voor vragen over executieveilingen bel het notariaat: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens of de advocatuur: Mariëlla Wensink