Een mondelinge afspraak of een handtekening onder een koopcontract. Wat is nu nodig om tot een bindende koopovereenkomst te komen voor de (ver)koop van een woning? Dit hangt af van wie koopt dan wel verkoopt.
Consument-koper
Voor de koop van een woning door een consument-koper geldt het wettelijk schriftelijkheidsvereiste. De koopovereenkomst van een woning dient op schrift gesteld te zijn. In de woorden van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’):
“De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.”
Een consument-koper die een woning koopt is dus nooit gebonden aan een mondelinge afspraak. Het maakt daarbij geen verschil of hij de woning koopt van een consument-verkoper of van een professionele verkoper. In beide gevallen dient de koopovereenkomst schriftelijk te worden aangegaan om de consument-koper te binden.
Consument-verkoper
Ook de consument-verkoper kan bescherming aan artikel 7:2 BW ontlenen. Voor hem maakt het echter wel verschil aan wie hij verkoopt. Is de koper een consument dan is de consument-verkoper niet gebonden aan een mondelinge overeenkomst. De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) heeft voor deze situatie bepaald dat hier ook het wettelijk schriftelijkheidsvereiste geldt. Is de koper echter een professionele partij dan is de consument-verkoper wél gebonden aan een mondelinge afspraak. Dit volgt al uit het arrest van de Hoge Raad en is in 2019 nog eens bevestigd in lagere rechtspraak (ECLI:NL:RBAMS:2019:1691).
Professionele (ver)koper
Het wettelijk schriftelijkheidsvereiste geldt niet bij de aankoop van een woning door een professionele koper. Ook de professionele verkoper kan zelf geen bescherming ontlenen aan het schriftelijkheidsvereiste. Zowel de professionele koper als de professionele verkoper zijn derhalve gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst.
Zoals al eerder door mij geschreven (professionele-verkoper-niet-gebonden-aan-mondelinge-koop) is hierop in de rechtspraak nog wel een uitzondering ontwikkeld. Namelijk voor de situatie dat de consument-koper weigert om binnen een redelijke termijn mee te werken aan het op schrift stellen van de mondelinge afspraak. In dat geval is ook de professionele verkoper niet gebonden aan de mondelinge koopovereenkomst die hij met een consument-koper heeft afgesloten.
