Indien dit contractueel overeengekomen voorschot van meet af aan bewust (bijv. om huurders aan te trekken) te laag is geweest, dan kan een huurder met een beroep op dwaling soms met succes betogen dat hij slechts de redelijke kosten hoeft te betalen. Het verschil met de daadwerkelijke servicekosten komt dan voor rekening van de verhuurder.
De zaak
Een huurder van een kleine bedrijfsruimte in het bekende INIT gebouw te Amsterdam wordt geconfronteerd met een enorm verschil tussen het overeengekomen voorschot aan servicekosten en de daadwerkelijk door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten.
Contractueel is een voorschot voor de servicekosten van € 15,00 per m2 per jaar overeengekomen. De werkelijke kosten bedragen in 2007 echter € 35,11 per m2, in 2008 € 36,55 per m2, in 2009 € 48,94 per m2 en in 2010 € 48,23 per m2. Het voorschot van € 15,00 per m2 kwam uit op 9% van de jaarhuurprijs, de werkelijke kosten over 2007 op 21% van de jaarhuurprijs.
Huurder beroept zich op dwaling. De kantonrechter Amsterdam oordeelt dat het voor verhuurder duidelijk had moeten zijn, of dat hij er rekening mee had kunnen houden, dat de huurovereenkomst niet of niet op de overeengekomen voorwaarden is gesloten, indien huurder op de juiste wijze geïnformeerd was over de werkelijke hoogte van de servicekosten. De kantonrechter acht het aannemelijk dat verhuurder ervan op de hoogte was dat het voorschot van € 15,00 per m2 niet toereikend zou zijn, gezien de explosieve stijging van de kosten daarna.
De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat huurder niet in de vastgoedmarkt is ingevoerd en dat hij geen professionele partij is. Dit in tegenstelling tot verhuurder die werd bijgestaan door een makelaar en die wel een professionele partij is. Bovendien gaat de mededelingsplicht van verhuurder boven de onderzoeksplicht van huurder, aldus de kantonrechter.
Verhuurder mag alleen de redelijke servicekosten doorbelasten
Dit brengt mee dat de huurovereenkomst, conform de vordering van de huurder, met terugwerkende kracht tot 2007 wordt vernietigd, zijnde het moment dat de huurovereenkomst is ingegaan. Dit brengt met zich mee dat de huurder in de periode van 2007 tot 2011 van het gehuurde gebruik heeft gemaakt zonder huurcontract. Over die periode is huurder een vergoeding verschuldigd. Deze wordt vastgesteld op de tussen partijen overeengekomen huurprijs. De verhuurder stelt zich nog op het standpunt dat ook onder deze omstandigheden de huurder de werkelijke servicekosten diende te voldoen. De kantonrechter is evenwel van mening dat verhuurder niet de werkelijke kosten maar enkel de redelijke kosten in rekening mag brengen. De kantonrechter stelt deze kosten over de jaren 2007 en 2008 vast op € 20,00 per m2, over de jaren 2009 en 2010 op € 25,00 per m2 en over het jaar 2011 op € 30,00 per m2. In totaal dient de verhuurder daardoor een bedrag van bijna € 10.000,- aan onverschuldigd betaalde servicekosten aan de huurder terug te betalen.
