Achtergrond
Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft bij arrest van 7 september 2021 een zestal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 BW. Over dit arrest van het hof plaatsten wij eerder een artikel op onze website.
Appellanten stelden zich bij het hof op het standpunt dat zij recht zouden hebben op de (forfaitaire) verhuiskostenvergoeding in de zin van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Zij verbleven vanwege onderhoud- en renovatiewerkzaamheden in hun woning gedurende een periode van zes weken in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, die door verhuurster ter beschikking was gesteld. De prejudiciële vragen van het hof stellen aan de orde of een huurder recht heeft op de wettelijke minimumbijdrage in verhuis- en inrichtingskosten, in het geval de huurder tijdens een renovatie van de woning verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning.
De procureur-generaal kwam in zijn conclusie van 24 december 2021 tot de conclusie dat de huurder die verblijft in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak maakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. De Hoge Raad komt bij arrest van 1 april 2022 tot een andere beantwoording.
Bij volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning in beginsel geen recht op verhuiskostenvergoeding
De Hoge Raad overweegt dat een huurder in het geval van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning geen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. De wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding heeft volgens de Hoge Raad als strekking dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken, omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden. Met een aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder de mogelijkheid om dergelijke kosten te voorkomen.
Een redelijke wetsuitleg brengt volgens de Hoge Raad daarom met zich mee dat een huurder geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage in de verhuiskostenvergoeding, wanneer de huurder tijdens de renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning. Dit is ook het geval indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard.
Redelijke en passende voorziening
Het ligt volgens de Hoge Raad op de weg van de verhuurder om in het renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning en de vergoeding van bijbehorende kosten. Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van ‘de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder’. Indien de wisselwoning niet kan worden aangemerkt als een redelijke en passende voorziening, maakt de huurder wel aanspraak op de minimumbijdrage.
Kosten bij tijdelijk verblijf wisselwoning
De Hoge Raad overweegt voorts dat wanneer er voor de huurder toch kosten gemoeid zijn met een tijdelijk verblijf in een wisselwoning, zoals vervoers- en opslagkosten van (een deel van) de inboedel en herinrichtingskosten, de verhuurder deze kosten moet voldoen. Deze kosten komen op grond van artikel 7:220 lid 2 en artikel 7:208 BW voor vergoeding in aanmerking.
Conclusie
Een huurder kan in beginsel geen aanspraak maken op de minimumbijdrage in de verhuiskosten ex artikel 7:220 lid 6 BW indien de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning heeft aangeboden. Dit is opvallend, aangezien de P-G in zijn conclusie nog tot een ander oordeel kwam. Een huurder kan volgens de Hoge Raad wél aanspraak maken op deze minimumbijdrage indien de wisselwoning in de gegeven omstandigheden geen redelijke en passende voorziening is. De verhuurder dient de kosten van huurder die gepaard gaan met het tijdelijke verblijf in de wisselwoning of de terugkeer naar de gerenoveerde woning te vergoeden.
Heeft u vragen over de verhuiskostenvergoeding of andere vastgoedkwesties, neemt u dan vooral contact op met Robert Rijpstra of Lotte Blum.
