De laatste-kans-overeenkomst is een veelgebruikt middel voor woningcorporaties om overlastgevende huurders nog een laatste kans te geven zich als goed huurder te gedragen. Het hof oordeelt in zijn arrest van 25 juli 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:2119), in tegenstelling tot de kantonrechter, dat de woningcorporatie in de laatste-kans-overeenkomst geen zorgplicht op zich heeft genomen en dat het verhaal voor huurster ‘eens een keer ophoudt’.
De zaak
De woningcorporatie voert een procedure tegen een huurster die al geruime tijd met haar inwonende meerderjarige kinderen en haar honden voor veel overlast zorgt. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en de woningcorporatie komt een laatste-kans-overeenkomst voor de duur van drie jaar met huurster overeen. Als huurster zich aan alle voorwaarden in de laatste-kans-overeenkomst houdt dan wordt de tijdelijke overeenkomst aan het eind omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Partijen hebben onder andere in deze laatste-kans-overeenkomst opgenomen:
- Dat huurder en haar inwonende zoon, [naam zoon] geboren [datum 1] en inwonende dochter, mevrouw [naam dochter] geboren [datum 2], verplicht zijn zorg via LTHG en LZN te Rotterdam te accepteren en hieraan actief mee te werken;
- Via LTHG en LZN te Rotterdam de op de situatie van huurder en inwonende kinderen afgestemde zorg en begeleiding zal worden ingezet en dat deze zorginstantie rapportage(s) zullen opmaken waaruit blijkt welke zorg noodzakelijk is;
- Huurder en haar inwonende kinderen verplicht zijn aan de uitkomst van deze rapportages mee te werken;
De overlast van huurster duurt voort en huurster weigert medewerkers van de woningcorporatie tot de woning toe te laten. Het zorgtraject waar partijen in de laatste-kans-overeenkomst afspraken over hebben gemaakt komt vervolgens niet van de grond. De woningcorporatie begint hierop een procedure bij de kantonrechter om de laatste-kans-overeenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen.
De kantonrechter overweegt, na het horen van een groot aantal getuigen, dat er opnieuw sprake is van overlast. De kantonrechter constateert vervolgens dat huurster tekort schiet in de nakoming van de laatste-kans-overeenkomst. De kantonrechter gaat echter niet tot ontbinding en ontruiming over. Volgens de kantonrechter heeft huurster geen ‘eerlijke laatste kans’ gekregen nu het zorgtraject niet van de grond is gekomen. De schuld daarvan ligt volgens de kantonrechter bij de woningcorporatie. De woningcorporatie zou zich in de laatste-kans-overeenkomst hebben verplicht om het zorgtraject op te zetten en volgens de kantonrechter is niet gebleken dat zij hieraan heeft voldaan.
Het hof volgt het oordeel van de kantonrechter niet. Het hof overweegt eerst dat er inderdaad opnieuw sprake is van (ernstige) overlast. Het verweer van huurster, dat de overlast inmiddels zou zijn geëindigd en dat daarmee thans van een tekortkoming geen sprake meer is, kan haar niet baten. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 11 januari 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD4925) oordeelt het hof dat, voor zover de overlast inmiddels zou zijn geëindigd, de tekortkomingen in het verleden niet ongedaan kunnen worden gemaakt.
Vervolgens gaat het hof in op de grieven die de woningcorporatie heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat op haar een verplichting zou rusten ter zake van het zorgtraject. De grieven slagen. Het hof overweegt dat de woningcorporatie in de laatste-kans-overeenkomst (zie de bepalingen uit de overeenkomst hiervoor) geen verplichting op zich heeft genomen met betrekking tot de begeleiding van huurster. Het is juist huurster die de verplichting heeft om open te staan voor zorgverlening. Huurster onttrekt zich aan het initiëren van een zorgtraject. De woningcorporatie treft volgens het hof geen blaam.
Conclusie
Het hof overweegt ten slotte dat de gebleken overlast zodanig is dat er grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De gestelde belangen van huurster zijn weliswaar groot maar onvoldoende om een beroep op de tenzij-clausule van art. 6:265 lid 1 BW te laten slagen. Het hof besluit zijn arrest met het volgende: ‘[huurster] heeft tal van kansen gekregen, terwijl ook hulp is aangeboden. Eens houdt het op, hoe ernstig de gevolgen voor [huurster] ook zullen zijn.’
