Label C-verplichting: valt mijn pand er ook onder?

De komende week zal ik in een meerdelige serie artikelen deze ‘Label C-verplichting’ bespreken. De artikelen zijn via onderstaande links te lezen zodra ze zijn verschenen:

1. Huurders en verhuurders opgelet: de Label C-verplichting komt eraan!
2. Label C-verplichting: valt mijn pand er ook onder?
3. Label C-verplichting: wat kunt u als verhuurder doen?
4. Label C-verplichting: wat kunt u als huurder doen?

Welke kantoorgebouwen vallen onder de Label C-verplichting?

Om duidelijk vast te kunnen stellen welke kantoorgebouwen onder de Label C-verplichting vallen en welke niet, moet het toegevoegde art. 5.11 van het Bouwbesluit 2012 worden ontleed.

Wat is een kantoorgebouw?

In lid 1 van art. 5.11 is bepaald dat het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder energielabel C (of beter). Hier is de eerste inperking te vinden van de reikwijdte van de Label C-verplichting.

In het Bouwbesluit 2012 is de volgende definitie opgenomen van kantoorgebouw:

kantoorgebouw: gebouw of gedeelte daarvan met uitsluitend een of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan;

Om vast te kunnen stellen wanneer volgens het Bouwbesluit sprake is van een kantoorgebouw zal dus gekeken moeten worden naar de gebruiksfuncties van dat gebouw. De gebruiksfuncties in het Bouwbesluit zijn ‘gedeelten van een of meer bouwwerken die eenzelfde gebruiksbestemming hebben en die tezamen een gebruikseenheid vormen’ (toelichting op het Bouwbesluit).

In een kantoorgebouw kunnen er naast een of meer kantoorfuncties, bijvoorbeeld ook bijeenkomstfuncties (vergaderzalen en bedrijfsrestaurant) zijn.

In het Bouwbesluit 2012 is de volgende definitie opgenomen van kantoorfunctie:

kantoorfunctie: gebruiksfunctie voor administratie;

Het begrip kantoorfunctie wordt in de toelichting op het Bouwbesluit omschreven als:

Een gebouw of een deel daarvan waar een adviesbureau, een administratie- of advocatenkantoor, een verzekeringsmaatschappij, of een gemeentesecretarie is gevestigd.

De nevenfunctie is in het Bouwbesluit 2012 gedefinieerd als een ‘gebruiksfunctie die ten dienste staat van een andere gebruiksfunctie’ hierbij kunt u bijvoorbeeld denken de bij een kantoorgebouw behorende fietsenstalling.

Samenvattend is een kantoorgebouw volgens het Bouwbesluit een gebouw of gedeelte van een gebouw met uitsluitend één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan.

Gedeeltelijke kantoorgebouwen (lid2)

In lid 2 van art. 5.11 is de eerste beperking op de Label C-verplichting opgenomen. De verplichting geldt niet voor:

een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt

Een (versimpeld) voorbeeld. U huurt 1000 m² ruimte in een gebouw. Onderdeel van de door u gehuurde ruimte zijn kantoorruimtes (600 m²), maar ook vergaderzalen (200 m²) en een bedrijfsrestaurant (200 m²). Het gebouw waarvan uw kantoorruimte deel uitmaakt kent daarnaast nog winkels op de begane grond (winkelfunctie van 1000 m²).  

De kantoorfunctie beslaat dus 600 m² van de totale gebruiksoppervlakte van 2000 m², ofwel 30%. Volgens art. 5.11 lid 2 van het Bouwbesluit is de Label C-verplichting daarmee niet van toepassing op het pand waar u ruimte in huurt (immers, de kantoorfunctie is minder dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte).

Kleine kantoorgebouwen (lid 3)

De volgende uitzondering op de Label C-verplichting is opgenomen in lid 3 van art. 5.11. van het Bouwbesluit.

Het eerste lid is niet van toepassing op een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m².

Opnieuw een (versimpeld) voorbeeld. U huurt kantoorruimte (95 m²) in een pand van 180 m². Het pand bestaat verder uit winkelruimte (85 m²). De uitzondering van lid 2 zoals hiervoor besproken is niet van toepassing, nu de kantoorfunctie 52,78% van het totale gebruiksoppervlakte beslaat (en dus meer dan 50%). Echter, op grond van lid 3 van art. 5.11. is de Label C-verplichting toch niet op uw pand van toepassing, nu de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan kleiner is dan 100 m².

Echter, als we het voorbeeld aanpassen door een bedrijfsrestaurant toe te voegen van 50 m², dat ten dienste staat aan de kantoorruimte, is de uitzondering van lid 3 niet langer van toepassing. Het bedrijfsrestaurant is namelijk een nevenfunctie van de kantoorruimte (en heeft zelfstandig een bijeenkomstfunctie). Daarmee komt het totaal aan kantoorfuncties en nevenfuncties op 145 m² en daarmee op meer dan 100 m².

Uitzonderingscategorie (lid 4)

De laatste uitzonderingscategorie is opgenomen in lid 4 van art. 5.11. van het Bouwbesluit en bestaat uit de kantoorgebouwen die behoren tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen.

Voor de volledigheid zal ik volstaan met de uitgezonderde gebouwen, maar ik zal hier (omwille van de lengte van dit artikel) niet verder op ingaan:

• a. gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen;
• b. rijksmonumenten als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet, monumenten waarvoor het ontwerpbesluit, bedoeld in artikel 3.2, vierde lid, van de Erfgoedwet, ter inzage is gelegd, vanaf de dag van die ter inzagelegging tot het moment van inschrijving in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 1.1 van die wet, of het moment waarop vaststaat dat het monument niet wordt ingeschreven in dat register, krachtens een provinciale of gemeentelijke verordening aangewezen monumenten en monumenten waarop, voordat zij zijn aangewezen, een zodanige verordening van overeenkomstige toepassing is;
• c. gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten;
• d. gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden, en die een lage energiebehoefte hebben;
• e. gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt;
• f. voor bewoning bestemde gebouwen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt, en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik;
• g. alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m² en
• h. gebouwen die bij minnelijke overeenkomst als bedoeld in artikel 17 van de Onteigeningswet worden verkregen en, met het oog op de uitvoering van het werk waarmee die verkrijging verband houdt, zullen worden gesloopt.

Heeft u vragen? Neem dan vooral contact op met mij of een van onze andere huurrechtspecialisten!