Vandaag heeft de Raad voor Onroerende Zaken "ROZ" een nieuwe modelhuurovereenkomst voor woonruimte gepubliceerd. Het model is tweeledig en bestaat uit de Huurovereenkomst Woonruimte 2017 en Algemene Bepalingen Woonruimte 2017. Het nieuwe ROZ-model voor Woonruimte 2017 volgt het ROZ-model voor Woonruimte 2003 op. Met dit nieuwe model heeft de ROZ beoogd om aan te sluiten bij de huidige praktijk door onderwerpen als tijdelijke verhuur, verhuur aan specifieke groepen en onderverhuur van woningen via AirBnB in het model te verwerken. In dit artikel zal ik kort een aantal vernieuwingen in het ROZ-model voor Woonruimte 2017 ten opzichte van het ROZ-model voor Woonruimte 2003 behandelen.
Nieuw in het ROZ-model voor Woonruimte 2017
In de nieuwe Huurovereenkomst Woonruimte 2017 en Algemene Bepalingen Woonruimte 2017 (hier te downloaden) is een aantal toevoegingen gedaan om de modellen uit 2003 aan te passen aan de huidige praktijk voor de huur en verhuur van woonruimte. Ik bespreek hierna de voornaamste.
Mogelijkheden voor tijdelijke verhuur
Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 per 1 juli 2016 heeft de verhuurder de mogelijkheid gekregen om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming toekomt. De ROZ heeft deze wijziging in het nieuwe model Huurovereenkomst Woonruimte 2017 verwerkt. De overeenkomst biedt in de considerans vier smaken met betrekking tot de duur van de overeenkomst waar de verhuurder en huurder voor kunnen kiezen:
- Verhuur voor onbepaalde tijd;
- Verhuur voor onbepaalde tijd met een minimum van twaalf (12) maanden;
- Verhuur voor bepaalde tijd voor maximaal twee jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) en vijf jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte);
- Verhuur voor bepaalde tijd langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) en langer dan vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte).
Deze keuze dient vervolgens ook in art. 3 van de Huurovereenkomst Woonruimte 2017 te worden gemaakt.
Optie 1: wanneer voor optie 1 wordt gekozen gaan partijen een overeenkomst voor onbepaalde tijd aan. Huurder en verhuurder kunnen de overeenkomst van meet af aan opzeggen. Huurder geniet vanaf het begin van de huurovereenkomst huurbescherming.
Optie 2: betreft een opvallende keuze van de ROZ. De gangbare praktijk was vóór 1 juli 2016 zo dat een overeenkomst voor de duur van één jaar werd gesloten welke vervolgens werd voortgezet voor onbepaalde tijd. Zowel huurder als verhuurder konden deze overeenkomst gedurende het eerste jaar niet opzeggen. Dit had als voordeel voor verhuurders dat er geen te snelle mutaties in het huurdersbestand zouden plaatsvinden. Sinds de wetswijziging per 1 juli 2016 is het echter de vraag of deze constructie mogelijk is. Een overeenkomst die wordt aangegaan voor de bepaalde tijd van één jaar is immers door huurder tussentijds opzegbaar.
De ROZ licht deze keuze in haar Handleiding Huurovereenkomst Woonruimte 2017 als volgt toe:
Hoewel de ROZ aanleiding heeft te veronderstellen dat de wetgever met de invoering van voornoemde wet geen verandering heeft beoogd in deze bestaande praktijk (vóór de wetswijziging van 1 juli 2016), onderkent de ROZ dat daaromtrent in de literatuur inmiddels discussie is ontstaan. Uit de discussie volgt dat er een behoefte is om de bestaande praktijk voort te zetten. Deze discussie is in de jurisprudentie nog niet uitgekristalliseerd en derhalve bestaat hierover nog geen rechtszekerheid.
Ten aanzien van de formulering van optie 2 wordt nog opgemerkt dat er, vanwege het woordgebruik van de minister (te weten “contracten voor onbepaalde duur waarbij een minimumtermijn is bedongen”) in reactie op Kamervragen naar aanleiding van de inwerkingtreding per 1 juli 2016 van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, voor is gekozen om die oude tekstuele bepaling (artikel 3) aan te passen en zoveel als mogelijk bij het woordgebruik van de minister aan te sluiten. De ROZ heeft daarmee geen wijziging van de bestaande praktijk willen bewerkstelligen.
De ROZ wenst hier dan ook nogmaals te benadrukken dat zij geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt voor nadelige gevolgen van het gebruik van de door haar aangeboden tekst.
De toekomstige jurisprudentie naar aanleiding van de voortzetting van deze ‘gangbare praktijk’ na 1 juli 2016 zal moeten uitwijzen of optie 2 ook daadwerkelijk kan bewerkstelligen dat een huurder gedurende het eerste jaar van de huurovereenkomst niet kan opzeggen. De ROZ houdt in ieder geval duidelijk een slag om de arm.
Optie 3: bij optie 3 maakt de verhuurder gebruik van de nieuw geschapen mogelijkheid in art. 7:271 lid 1 onder b BW. De huurder geniet bij deze optie géén huurbescherming. De verhuurder zal de huurder wel tijdig voor het verstrijken van de bepaalde tijd (niet eerder dan drie maanden, uiterlijk één maand) dienen te berichten over het aflopen van de huurovereenkomst. Doet de verhuurder dit niet (of niet tijdig) dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Opeenvolgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden gezien als een voortzetting voor onbepaalde tijd van de eerdere huurovereenkomst. Aan de huurder komt in dat geval alsnog huurbescherming toe.
Optie 4: betreft de variant waarbij huurder en verhuurder een minimumduur overeenkomen (van minimaal 2 of 5 jaar) waarbinnen zowel huurder als verhuurder niet kunnen opzeggen. De overeenkomst wordt vervolgens voor onbepaalde tijd voortgezet.
Mogelijkheden voor verhuur aan bepaalde doelgroepen
Met de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 op 1 juli 2016 hebben verhuurders de mogelijkheid gekregen om te verhuren aan een specifieke, in de wet genoemde, doelgroep. In artikelen 7:274 a-f BW zijn deze groepen opgesomd. Het gaat om: gehandicapten, ouderen, jongeren onder 28 jaar, studenten, promovendi en grote gezinnen. Wanneer aan de in de voorgaande artikelen daartoe gestelde voorwaarden is voldaan kan de verhuurder de overeenkomst met een beroep op dringend eigen gebruik opzeggen indien de huurder niet langer tot de genoemde doelgroep behoort.
In art. 1.2. van de Huurovereenkomst Woonruimte 2017 dient de verhuurder, indien deze van bovengenoemde mogelijkheid gebruik wil maken, een keuze te maken voor één van de in de wet genoemde groepen.
Aanpak overlast
De ROZ heeft in het nieuwe model geprobeerd de aanpak van overlast door verhuurders ‘meer handen en voeten te geven’. De Algemene Bepalingen Woonruimte 2017 bepalen in art. 2.1. expliciet dat onderverhuur via AirBnB of soortgelijke organisaties niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. In art. 11.1 onder d van de Huurovereenkomst Woonruimte 2017 is een specifieke boetebepaling voor onderverhuur opgenomen.
Boetebepaling
De boetebepaling is nu in de huurovereenkomst zelf opgenomen in plaats van in de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen, zoals het geval was bij het ROZ-model voor Woonruimte 2003. Verder is het boetebeding in art. 11 van de Huurovereenkomst Woonruimte 2017 zeer uitgebreid geformuleerd.
De ROZ stelt zelf in haar Handleiding Woonruimte 2017 de volgende bedragen voor waarvan zij meent dat deze niet onredelijk zijn:
Artikel 11.1:
- een boete van € 20,00 per dag, met een maximum van € 4.000,00;
- een boete van € 35,00 per dag, met een maximum van € 7.000,00;
- een boete van € 50,00 per dag, met een maximum van € 10.000,00;
- een boete van € 1.500,00 per overtreding en € 75,00 per dag met een maximum van € 15.000,00;
- een boete van € 5.000,00 per overtreding en € 100,00 per dag met een maximum van € 25.000,00;
Artikel 11.2:
een boete van € 10,00 per dag met een maximum van € 2.000,00. Indien verhuurder een professionele partij is, is dit artikel 11.2 niet van toepassing.
Het staat verhuurders en huurders uiteraard vrij om zelf de bedragen in de Huurovereenkomst Woonruimte 2017 in te vullen. De ROZ heeft met deze verschuiving en met de tekstuele uitbreiding en wijziging van het boetebeding naar eigen zeggen gepoogd ‘in lijn te zijn met Europese jurisprudentie’. Toekomstige rechtspraak zal moeten uitwijzen of de boetebepaling in deze editie van het ROZ-model voor Woonruimte Europa bestendig is.
Heeft u vragen met betrekking tot het gebruik van het nieuwe ROZ-model voor Woonruimte 2017? Neemt u dan gerust contact op met mij of een van onze andere huurrechtspecialisten.
