Wat gebeurt er met de positie van de (onder)huurder wanneer de (onder)verhuurder niet (meer) beschikkingsbevoegd is ten aanzien van het gehuurde? Is dan direct sprake van een tekortkoming? De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:284) geoordeeld dat het enkele feit dat de (onder)verhuurder niet langer bevoegd is om het gebruik van het gehuurde aan de (onder)huurder te verschaffen nog geen tekortkoming/gebrek oplevert. Pas wanneer (1) een derde tegenover de (onder)huurder pretendeert een beter recht te hebben en (2) als gevolg daarvan een feitelijke stoornis van het gebruik ontstaat (de derde eist de zaak op) is sprake van een tekortkoming/gebrek als bedoeld in art. 7:204 BW. De (onder)huurder kan de onzekerheid over de mogelijkheid om het gebruik in de toekomst voort te zetten wel aangrijpen om met een beroep op art. 6:80 BW de huurovereenkomst te ontbinden (art. 6:265 BW) of betaling van de huur op te schorten (art. 6:263 BW en art. 6:52 BW).
De zaak
RTL drijft een onderneming in de verhuur van motorvoertuigen voor de zakelijke markt. Op 11 december 2012 wordt RTL in staat van faillissement verklaard. Op het moment van faillietverklaring lopen er nog diverse huur- en leaseovereenkomsten tussen RTL en haar huurders, waaronder een huurovereenkomst met KAV (de huurovereenkomst met de andere verweerder in cassatie laat ik buiten beschouwing). RTL is zelf geen eigenaar van dit voertuig maar huurt het voertuig dat zij aan KAV heeft verhuurd op haar beurt van MAN. Op 3 december 2012 heeft MAN de huurovereenkomst met RTL ontbonden. Het gebruik van het voertuig blijft echter bij KAV tot 18 maart 2013, de dag waarop MAN het voertuig in beheer heeft genomen (stelling curator).
De curator in het faillissement van RTL vordert bij de kantonrechter dat KAV veroordeeld wordt tot betaling van onbetaald gebleven huurpenningen (subsidiair een gebruiksvergoeding) over de periode van 3 december 2012 tot 18 maart 2013 (de periode dat KAV het feitelijk gebruik bleef houden van het voertuig).
De kantonrechter wijst de vordering van de curator af en oordeelt kort gezegd dat RTL (en de curator) toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij, vanaf het moment dat MAN de huurovereenkomst heeft ontbonden (3 december 2012), niet langer het huurgenot aan huurder kon verschaffen.
Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Evenals de kantonrechter verwijst het hof naar de Memorie van Toelichting behorende bij het wetsvoorstel tot vaststelling van Titel 7.4 BW (Kamerstukken II, 1997-1998 , 26 089, nr. 3, p. 34):
“De bevoegdheid tot gebruik van het gehuurde komt de huurder slechts gedurende de huurtijd toe. Indien de huurder bevoegd was tot onderhuur, eindigt ook deze bevoegdheid met de hoofdhuur. Het einde van de hoofdhuur brengt niet tegelijk ook de onderhuur tot een einde, zij het dat de hoofdhuurder (…) nadien niet meer in staat is het gebruik van de zaak aan de onderhuurder te verschaffen. Hij zal derhalve vanaf het einde van de hoofdhuur jegens de onderhuurder [een] toerekenbare tekortkoming in de nakoming plegen totdat ook de onderhuur is geëindigd (…).”
Het hof oordeelt vervolgens dat KAV vanaf 3 december 2012 (moment einde hoofdhuur) niet meer gehouden was om huur aan RTL/de curator te betalen.
De Hoge Raad
De curator gaat in cassatie en betoogt dat het enkele feit dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt, niet inhoudt dat de onderverhuurder niet meer in staat zou zijn om het gebruik te verschaffen aan haar (onder)huurder.
De Hoge Raad gaat eerst in op de verplichting van de verhuurder jegens de huurder op grond van art. 7:201 lid 1 BW en 7:203 BW, namelijk de verplichting om het gehuurde ter beschikking te (blijven) stellen aan de huurder en de huurder in staat te stellen het gehuurde te gebruiken. De Hoge Raad overweegt dat het hierbij gaat om het ‘feitelijk’ (daadwerkelijk) gebruik.
De Hoge Raad grijpt vervolgens de hiervoor aangehaalde Memorie van Toelichting aan en overweegt dat voor de geldigheid van een huurovereenkomst niet is vereist dat de verhuurder eigenaar van de zaak is of uit anderen hoofde in staat is aan de huurder het overeengekomen gebruik van de zaak te doen hebben.
Als de verhuurder niet (langer) bevoegd is om de zaak aan huurder in gebruik te geven dan volgt uit het samenstel van bepalingen van art. 7:204 lid 2 en lid 3 en art. 7:211 BW dat pas sprake is van een daaruit voortvloeiend gebrek, een tekortkoming, als (1) een derde tegenover de (onder)huurder pretendeert een beter recht te hebben en (2) als gevolg daarvan een feitelijke stoornis van het gebruik ontstaat (de derde eist de zaak op).
Maar hoe verhoudt deze overweging van de Hoge Raad zich met de hiervoor geciteerde Memorie van Toelichting? De Hoge Raad overweegt dat de wetgever bij de zinsnede in de Memorie van Toelichting dat (de verhuurder) “niet meer in staat is het gebruik van de zaak aan de onderhuurder te verschaffen” klaarblijkelijk alleen de situatie heeft beoogd waarin de hoofdhuurder (rechthebbende) de zaak onmiddellijk opeist en de onderverhuurder daardoor ook niet langer het feitelijk gebruik aan de (onder)huurder kan (blijven) verschaffen.
De Hoge Raad concludeert vervolgens dat de geciteerde passage uit de Memorie van Toelichting niet ziet op de verhouding tussen RTL/curator en KAV, nu MAN als (derde) rechthebbende de zaak niet terstond na het eindigen van de hoofdhuur (3 december 2012) van KAV heeft opgeëist. Zolang de hoofdhuurder/rechthebbende daartoe niet overgaat behoudt de (onder)huurder het gebruik en is (nog) geen sprake van een tekortkoming en dient de (onder)huurder in haar relatie met de (onder)verhuurder haar verplichtingen (zoals de betaling van huur) na te komen.
De Hoge Raad overweegt vervolgens in r.o. 3.3.4 van zijn arrest nog dat het voorgaande niet betekent dat de (onder)huurder, wanneer deze bekend raakt met de onbevoegdheid van zijn verhuurder om te verhuren, de daaruit voor hem voortvloeiende onzekerheid over of en wanneer voor hem een feitelijke stoornis in het genot van de zaak zal optreden, hoeft te aanvaarden. De (onder)huurder kan deze onzekerheid aangrijpen om met een beroep op art. 6:80 BW de huurovereenkomst te ontbinden (art. 6:265 BW, let op art. 7:231 BW bij gebouwde onroerende zaken) of betaling van de huur op te schorten (art. 6:263 BW en art. 6:52 BW).
Conclusie
Kort en goed. Als een (onder)verhuurder niet (langer) bevoegd is om het gehuurde aan diens (onder)huurder feitelijk in gebruik te geven levert dit niet direct een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Van een dergelijke tekortkoming is pas sprake wanneer: (1) een derde tegenover de (onder)huurder pretendeert een beter recht te hebben en (2) als gevolg daarvan een feitelijke stoornis van het gebruik ontstaat (de derde eist de zaak op).
Als aan die twee voorwaarden nog niet is voldaan levert de onbevoegdheid zijdens de verhuurder (nog) geen tekortkoming op en dient de (onder)huurder ‘gewoon’ diens verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst na te komen. Wél kan de onzekerheid voor de (onder)huurder grond zijn om de huurovereenkomst te ontbinden of de betaling van de huur op te schorten.
Heeft u vragen over onbevoegde (onder)verhuur, ontbinding van de huurovereenkomst, opschorting of over een andere huurrechtelijke kwestie? Neem dan gerust contact met mij op door mij een e-mail te sturen op fabritius@dirkzwager.nl of te bellen naar +31 (0)24 381 31 87.
