Ondanks geldig hypotheekrecht gaat beslaglegger toch voor

Ondanks het feit dat hypotheekhouder H een geldig hypotheekrecht heeft op een appartement, moet hij in dit geval toch het beslag tegen zich laten gelden, aldus het hof Den Haag in onderhavige casus. 

Hypotheekrecht hoogste in rang
Normaal gesproken geldt ten aanzien van de opbrengst van onroerend goed bij executie of faillissement het hypotheekrecht als hoogste in rang als het gaat om de onderlinge verhouding van crediteuren. Een eventuele beslaglegger zal dus het recht van een hypotheekhouder tegen zich moeten laten gelden (artikel 3:268 BW). In onderstaande zaak lag het echter net even anders.

Afstand van hypotheekrecht?
X is eigenaar van een aantal appartementen in hetzelfde complex. Op deze appartementen is een hypotheekrecht gevestigd ten gunste van H. Bij notariële akte heeft H enkele jaren later afstand gedaan van het hypotheekrecht op de appartementen, behalve van het hypotheekrecht op appartement A-21. Twee maanden later legt een schuldeiser van X beslag op appartement A-13. H meent dat dit beslag niet tegen haar kan worden ingeroepen omdat de notaris een fout heeft gemaakt en het niet de bedoeling was van H om afstand te doen van het hypotheekrecht dat H ook had op appartement A-13. Volgens H bestaat er dus nog steeds een rechtsgeldig hypotheekrecht op appartement A-13.

Geen geldige afstand van het hypotheekrecht
Uit de tekst van de notariële akte blijkt volgens het Hof dat het niet anders kan dan dat H afstand heeft gedaan van het hypotheekrecht op A-13. De notariële akte verleent echter ten gunste van de beslaglegger geen dwingende bewijskracht (artikel 157 lid 2 Rv) ten aanzien van de waarheid van wat partijen hebben verklaard. De notariële akte heeft alleen dwingende bewijskracht tussen de partijen bij die akte en hun rechtsverkrijgers, en de beslaglegger hoort daar niet bij. Uit correspondentie tussen de notaris en H blijkt echter dat H niet expliciet afstand heeft willen doen van het hypotheekrecht op appartement A-13. Het had dus op de weg van de beslaglegger gelegen om te bewijzen dat dit wel het geval was, maar de beslaglegger heeft dit nagelaten. Ook is er geen reden aan te nemen dat X (de eigenaar van het appartementencomplex) ervan uitging of ervan uit mocht gaan dat H afstand wilde doen van A-13. Het hof concludeert op basis van bovenstaande dat H geen afstand wilde doen van het hypotheekrecht op appartement A-13. Nu de titel ontbreekt is de afstand van het hypotheekrecht daarmee niet rechtsgeldig tot stand gekomen. H had dus toch een geldig hypotheekrecht op appartement A-13.

Beslaglegger wordt beschermd dankzij inzage openbare registers
Ondanks het geldig hypotheekrecht van H op appartement A-13 wordt de beslaglegger volgens het hof beschermd door de wet (artikel 3:36 BW). H brengt daartegen in dat niet aan de voorwaarden voor bescherming is voldaan, want volgens haar heeft de beslaglegger geen kennis genomen van de notariële akte en kan hij dus ook niet vertrouwen op de juistheid ervan. Het hof oordeelt dat het voldoende is dat de beslaglegger de openbare registers daadwerkelijk heeft ingezien. De beslaglegger kan dit bewijzen door een ‘hypothecair bericht object’ te overleggen waaruit blijkt dat hij twee dagen voor de beslaglegging inzage heeft gehad in de openbare registers waarin stond vermeld dat appartement A-13 niet was belast met een hypotheek.

Dit betekent dat H geen beroep kan doen op de onjuistheid van de veronderstelling van de beslaglegger dat op appartement A-13 geen hypotheek rustte. H kan in dit geval haar hypotheekrecht niet aan de beslaglegger tegenwerpen.

Bron: GHDHA:2015:281

Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens