Onrechtmatig verkregen bewijs van overtredingen huurder telt gewoon mee bij ontbinding van huurovereenkomst

Bewijzen dat een huurder de huurovereenkomst overtreedt kan lastig zijn. Een onderzoek laten instellen naar de huurder door een beveiligingsbedrijf is mogelijk, maar mag dat zomaar? Hoe zit dat met de privacy van de huurder? Kunnen de resultaten van zo’n onderzoek wel als bewijs dienen in een procedure tegen de huurder? De rechtbank Amsterdam oordeelde op 4 oktober 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:9117) dat een verhuurder hiermee weliswaar onrechtmatig handelt tegen opzichte van de huurder, maar dat de onderzoeksresultaten wél gebruikt mogen worden als bewijs. Volgt ontruiming.

De zaak

De verhuurder van een woning in Amsterdam vermoedde dat de huurder van zijn woning niet zelf in de woning verbleef en bovendien de woning in gebruik gaf aan derden. Bij de rechter vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

Om zijn vermoeden te bewijzen, laat de verhuurder een beveiligingsbedrijf onderzoek doen naar de huurder. Het beveiligingsbedrijf observeert de woning in vier perioden gedurende vijf maanden. Door middel van een camera in het trappenhuis van de woning heeft het bedrijf gekeken of de huurder zelf in de woning woonde of dat derden van de woning gebruikmaakten. In het onderzoeksrapport constateert het beveiligingsbedrijf dat de huurder gedurende de observatieperiode niet in de woning heeft overnacht, maar anderen wel.

De rechtbank oordeelt dat door de handelswijze van de verhuurder hij de privacy van de huurder heeft geschonden. Hierbij speelt mee dat de camera is opgehangen op een niet voor het publiek toegankelijk lokaal op een positie waarbij bovendien in de woning gekeken kon worden. Daarmee komen de gemaakte opnames in strijd met de beginselen van subsidiariteit en proportionaliteit. Met andere woorden, de verhuurder is te ver gegaan. De rechtbank oordeelt dat verhuurder daarmee onrechtmatig heeft gehandeld tegen de huurder.

Het onderzoeksrapport kan echter wel gebruikt worden om te bewijzen dat de huurder tekort is geschoten in zijn contractuele verplichtingen als huurder, aldus de rechtbank. De rechter overweegt dat de verhuurder weliswaar onrechtmatig heeft gehandeld, maar dat het belang van de verhuurder om zijn stellingen te kunnen onderbouwen en het belang van de waarheidsvinding in dit geval zwaarder wegen dan het belang van de huurder. Uitkomst van de uitspraak is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder de woning dient te ontruimen.

Vergelijkbare zaak

Een vergelijkbare zaak speelde in het arrest van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens van 18 oktober 2016 (61838/10). In deze zaak liet een verzekeraar een onderzoeksbureau een vrouw volgen die schade claimde als gevolg van een whiplash. Bij dit onderzoek heeft het onderzoeksbureau de vrouw gedurende 23 dagen gevolgd en gefilmd. Uit het onderzoeksrapport blijkt dat de vrouw normaal functioneerde waarop de verzekeraar de uitkering aan de vrouw stopzette. Het EHRM oordeelt in dit arrest dat weliswaar sprake is van een inbreuk op de privacy van de klaagster maar dat het bewijs niet hoeft te worden uitgesloten. Volgens het EHRM staat voldoende vast dat het uiteindelijke oordeel van de rechter niet enkel is gebaseerd op het onderzoeksrapport maar op een groot aantal andere bewijsmiddelen. Bovendien speelt mee dat de klaagster de gelegenheid heeft gehad om in een procedure op tegenspraak de bewijsmiddelen te weerspreken.

Conclusie

Onderzoek laten doen naar een huurder kan een schending van diens privacy opleveren. Dit kan betekenen dat je als verhuurder onrechtmatig handelt jegens je huurder. Het is echter de vraag wat hiervan de gevolgen zijn. De huurder zal in zo’n geval schade moeten vorderen van de verhuurder. De vaststelling van de omvang van deze schade is een lastig verhaal.

De kans is groot dat de rechter de resultaten van zo’n onderzoek, ook als de conclusie is dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld, laat meewegen bij de beoordeling van de vraag of de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. In gevallen waarin de overtredingen van de huurder zonder een dergelijk onderzoek niet (of nauwelijks) te bewijzen zijn kan een dergelijk onderzoek daarom uitkomst bieden.