Zoeken
  1. Opzegging die ruim twee maanden te laat heeft plaatsgevonden doet de huurovereenkomst eindigen

Opzegging die ruim twee maanden te laat heeft plaatsgevonden doet de huurovereenkomst eindigen

De rechtbank Oost-Brabant heeft op 17 april 2014 geoordeeld dat een opzegging van de huurovereenkomst (kantoorruimte) die ruim twee maanden te laat heeft  plaatsgevonden, niet tot een beëindiging van de huurovereenkomst leidt. De huurder voerde aan dat zij de huurovereenkomst een jaar eerder al mondeling had opgezegd. De rechter gaf de huurder de opdracht dit bewijzen. De huurder slaagde niet in het bewijs.De zaakIkea (huurder) huurde een afhaalmagazijn van Altera (verhuurder). Ingevolge het...
Auteur artikelRobert Rijpstra MRICS
Gepubliceerd11 augustus 2014
Laatst gewijzigd16 april 2018
Leestijd 
De rechtbank Oost-Brabant heeft op 17 april 2014 geoordeeld dat een opzegging van de huurovereenkomst (kantoorruimte) die ruim twee maanden te laat heeft  plaatsgevonden, niet tot een beëindiging van de huurovereenkomst leidt. De huurder voerde aan dat zij de huurovereenkomst een jaar eerder al mondeling had opgezegd. De rechter gaf de huurder de opdracht dit bewijzen. De huurder slaagde niet in het bewijs.

De zaak
Ikea (huurder) huurde een afhaalmagazijn van Altera (verhuurder). Ingevolge het bepaalde in de huurovereenkomst had Ikea de huurovereenkomst per aangetekende brief of deurwaardersexploot voor 30 juni 2011 tegen 30 juni 2012 moeten opzeggen. De huurovereenkomst werd echter pas bij aangetekende brief van 13 september 2011, dus ruim twee maanden te laat, opgezegd. Tussen partijen was in geschil of de huurovereenkomst, ondanks de te late opzegging, toch was geëindigd. Tevens was tussen partijen in geschil of de huurder een beroep toekwam op conversie. Als dat het geval zou zijn, zou de te late opzegging de werking van een latere, geldige opzegging toekomen.

De huurder stelde zich op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder een beroep deed op het bepaalde in de huurovereenkomst. De huurder voerde daartoe aan dat zij de huurovereenkomst mondeling had opgezegd tijdens een bespreking met de verhuurder op 5 november 2010. Ook had de verhuurder tijdens deze bespreking kunnen begrijpen dat de huurder koos voor een alternatieve locatie en niet voor een uitbreiding in het gebouw van de verhuurder.

Rechtbank
Bij tussenvonnis heeft de kantonrechter de huurder twee bewijsopdrachten gegeven. De kantonrechter oordeelt naar aanleiding daarvan dat de huurder er niet in is geslaagd te bewijzen dat zij de tussen partijen bestaande huurovereenkomst tijdens de bespreking op 5 november 2010 mondeling heeft opgezegd. De huurder is er evenmin in geslaagd te bewijzen dat de verhuurder tijdens deze bespreking heeft begrepen dat de huurder koos voor een alternatieve locatie en niet voor uitbreiding in het gebouw van de huurder.

De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst is aangegaan tussen twee professionele partijen en de huurder zich heeft laten bijstaan door een makelaar. Ook blijkt uit getuigenverklaringen dat de huurder na afloop van de bespreking van 5 november 2010 wist dat een formele opzegging nodig was, maar dat, gezien de onzekerheden over de alternatieve locatie, later (toen de opzeggingstermijn al verstreken was) heeft gedaan.

De kantonrechter wijst het beroep op conversie eveneens af, omdat de verhuurder voldoende heeft aangetoond dat zij, gezien de huidige markt, er belang bij heeft dat de huurovereenkomst wordt nagekomen. Het gehuurde is nog steeds niet verhuurd en de verhuurder loopt inkomsten mis indien zij alsnog geconfronteerd wordt met een geldige opzegging. Het feit dat niet tijdig is opgezegd, is bovendien volledig te wijten aan de huurder.

Commentaar
Interessant aan deze uitspraak zijn de bewijsopdrachten die de rechter aan de huurder heeft gegeven. Als de huurder was geslaagd dit bewijs te leveren, zou de rechter (waarschijnlijk) hebben geoordeeld dat de huurovereenkomst, ondanks de te late opzegging, was geëindigd. Zou dit anders zijn, dan valt de gegeven bewijsopdracht niet goed te verklaren. Dit zou een uitbreiding zijn ten opzichte van bestaande jurisprudentie, waarin is uitgemaakt dat een te late opzegging van één of enkele dagen toch tot een beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden.  Gelet op deze uitspraak dient er rekening mee te worden gehouden dat onder omstandigheden ook een te late opzegging van twee maanden nog tot een beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden. De feiten geven de doorslag.