Pand gekocht op veiling blijkt achteraf toch verhuurd: risico van koper

Bij een executoriale verkoop van onroerend goed kan de koper zich er niet op beroepen dat de zaak behept is met een last of een beperking die er niet op had mogen rusten, of dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, tenzij de verkoper daarvan op de hoogte was. Het risico ligt daarmee geheel bij de koper.

Casus
K heeft op een executieveiling een bedrijfspand gekocht en ontdekt later dat het pand is verhuurd. Volgens K heeft de veilingnotaris onjuiste informatie verstrekt tijdens de veiling door aan te geven dat het pand niet verhuurd zou zijn en heeft hij volgens K daarnaast verzuimd om voorafgaand aan de veiling het pand te inspecteren.

Andere regels bij executoriale verkoop
Bij een veilingkoop van onroerend goed gelden doorgaans andere regels dan de regels die op een in een normale situatie tot stand gekomen koop van onroerend goed van toepassing zijn. Dit uitgangspunt ligt ook ten grondslag aan artikel 7:19 BW, waarin wordt bepaald dat ingeval van een executoriale verkoop de koper zich er niet op kan beroepen dat de zaak behept is met een last of een beperking die er niet op had mogen rusten, of dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, tenzij de verkoper daarvan op de hoogte was.

Informatie tijdens de veiling
Uit de in deze zaak aan de orde zijnde algemene en bijzondere veilingvoorwaarden blijkt dat het risico dat de bedrijfspanden verhuurd zouden (blijken te) zijn bij de desbetreffende koper lag. Volgens K is in dit geval sprake van een uitzondering op deze risicoverdeling omdat hij tijdens de veiling aan de notaris heeft gevraagd of het pand verhuurd was en deze daarop heeft geantwoord dat dat niet het geval was. De notaris heeft tijdens de zitting een geluidsopname van de veiling overlegd, maar van de gestelde vraag van K naar het al dan niet verhuurd zijn van het pand en van het antwoord van de notaris dat het pand niet verhuurd zou zijn blijkt uit deze opname  op geen enkele wijze. In overeenstemming met de rechter in eerste aanleg is het hof van oordeel dat K tegenover de gemotiveerde betwisting door de notaris en gelet op de weergave van het verloop van de veiling op de geluidsopname onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de notaris op de veiling desgevraagd heeft medegedeeld dat het pand niet verhuurd was. De door K overgelegde verklaring van drie veilingbezoekers (waarvan twee verklaringen niet ondertekend waren) kunnen gelet op de geluidsopname dit oordeel niet anders maken. Deze klacht van K wordt daarmee ongegrond verklaard.

Inspectie voorafgaand aan de veiling
Ten aanzien van de tweede klacht heeft de notaris aangevoerd dat hij de rechtstoestand van het bedrijfspand heeft gecontroleerd en op grond van het navolgende is gekomen tot de vaststelling van de gebruikssituatie van het pand, namelijk dat het pand niet verhuurd zou zijn. Ten eerst wordt in de hypotheekakte, op grond waarvan de veiling van het bedrijfspand plaatsvond, geen melding gemaakt van verhuur en is op grond van deze akte verhuur zonder toestemming van de hypotheekverstrekker niet toegestaan. Daarnaast wordt in de opdrachtbrief van de bank, waarin de opdracht tot veilen van het pand wordt gegeven, geen melding gemaakt van verhuur en was de bank uit andere hoofde niet bekend met huurinkomsten uit het pand. Op de derde plaats leverde inzage bij de Kamer van Koophandel op dat er geen andere bedrijven op het adres stonden ingeschreven. Onderzoek op internet via Google leidde tot een bedrijf dat bij telefonische navraag al enige jaren niet meer op het adres van het pand bleek gevestigd. Ook heeft de notaris de eigenaar van het bedrijfspand zonder resultaat aangeschreven en beschikte hij niet over een sleutel van het pand. Van buitenaf valt niet zonder meer vast te stellen of al dan niet sprake is van verhuur.

Notaris heeft voldaan aan onderzoeksplicht
Het hof is van oordeel dat de notaris met het bovenstaande voldoende onderzoek heeft gedaan naar de rechtstoestand van het pand. De onderzoeksplicht van de notaris ging onder deze omstandigheden niet zover dat hijzelf of een medewerker van zijn kantoor voorafgaand aan de veiling ter plaatse naar het bedrijfspand had moeten gaan kijken. Volgens de notaris zou een bezoek aan het pand ook niet tot een ander inzicht hebben kunnen leiden omdat uit de feitelijke staat van het pand niet is af te leiden dat het pand is verhuurd. Dat op veilingbiljet.nl geen informatie beschikbaar was over het gebruik van het pand en dat op het op de veiling verstrekte inlichtingenformulier stond vermeld dat het pand voor zover bekend niet was verhuurd, is niet met elkaar in tegenspraak. Dit gaf op zichzelf geen aanleiding voor de notaris om nader onderzoek te doen. Op basis van bovenstaande wordt ook de tweede klacht van K ongegrond verklaard.

Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens