Zoals ik eerder schreef heeft de ROZ een nieuwe modelhuurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte gepubliceerd. Het was mij opgevallen dat het oude artikel 2.1 (in het ROZ-model voor Winkelruimte 2012) uit het nieuwe model was gehaald. Artikel 2.1 van het oude ROZ-model luidde als volgt:
Voor de vraag of genotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek, is van belang wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.
Met dit artikel werd in het oude ROZ-model afgeweken van artikel 7:204 BW. In artikel 7:204 BW is een zogenoemd 'geobjectiveerd' gebreksbegrip opgenomen. Dit houdt kort gezegd in dat voor de kwalificatie van een gebrek van belang is wat de huurder mag verwachten van de 'soort zaak waar het gehuurde betrekking op heeft'. Met de afwijking in het oude artikel 2.1 wordt hier een gesubjectiveerd gebreksbegrip van gemaakt. In dat geval is van belang wat huurder specifiek van deze zaak mocht verwachten.
Kort samengevat kan een huurder van bijvoorbeeld een bakkerij bij een beroep op artikel 7:204 BW stellen dat het gehuurde niet voldoet aan wat hij als huurder van een bakkerij mocht verwachten. Is het oude artikel 2.1 van toepassing dan is slechts relevant wat de huurder van de gehuurde bakkerij mocht verwachten (bijvoorbeeld op basis van wat hem tijdens een inspectie vóór het sluiten van de huurovereenkomst bekend is geworden of bekend had kunnen worden). Artikel 2.1. van het oude ROZ-model vormde voor verhuurders dan ook een belangrijke afwijking van de wettelijke bepalingen.
Ik heb contact gezocht met de ROZ en om toelichting gevraagd. De ROZ berichtte mij dat het een bewuste keuze is geweest om het oude artikel 2.1 niet terug te laten keren in het nieuwe model. Volgens de ROZ stuitte het artikel op bezwaren bij huurdersorganisaties en zou het niet bezwaarlijk zijn (aldus de ROZ) om het artikel te laten vervallen.
Nu de ROZ niet transparant is geweest over de keuze om het oude artikel 2.1 te laten vervallen (noch in zijn publicatie erover noch in de handleiding bij het nieuwe model wordt erop gewezen) zullen veel verhuurders mogelijk niet doorhebben dat het nieuwe model die afwijking niet meer bevat. Reden te meer om in de bijzondere bepalingen van het nieuwe ROZ-model voor Winkelruimte 2022 een afwijking op te nemen en (een variant op) het oude artikel 2.1 terug te laten keren. De ROZ heeft in haar reactie benadrukt dat het partijen (uiteraard) vrijstaat een afwijking overeen te komen.
Indien u advies wil over aanpassingen op het nieuwe ROZ-model voor Winkelruimte 2022 neemt u dan gerust contact met mij op.
