Schending zorgplicht door aankoopmakelaar

15 juni 2021, laatst geüpdatet 11 september 2024
In de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 17 februari 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:1294) wordt door de kantonrechter ingegaan op de zorgplicht van een aankoopmakelaar.
Sanne Baljet-Beke 
Sanne Baljet-Beke 
Juridisch medewerker - Senior
In dit artikel

Koper kocht een woning uit 1984 onder begeleiding van een aankoopmakelaar. Koper hield geen rekening met bijkomende kosten voor herstelwerkzaamheden en dit bleek naderhand wel nodig te zijn. Koper (eiseres) stelt haar aankoopmakelaar (gedaagde) aansprakelijk en vordert betaling van schadevergoeding.

Eiseres stelt dat gedaagde niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen, aangezien gedaagde:
(i) niet geadviseerd heeft over het uitvoeren van een bouwkundige keuring;
(ii) nagelaten heeft de woning te bezichtigen; en
(iii) onvoldoende gewaarschuwd heeft over de risico’s van de ouderdomsclausule.

Als gedaagde haar zorgplicht niet had geschonden, had eiseres een lager bod uitgebracht omdat zij geen budget had voor herstelwerkzaamheden.

Beoordeling kantonrechter

Schending zorgplicht

Eerst gaat de kantonrechter in op de vraag of sprake is van schending van de zorgplicht. Op grond van artikel 7:401 BW dient een opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Gedaagde diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. In casu wordt de zorgplicht van gedaagde onder meer ingevuld door de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij (ACM) die op de werkzaamheden van gedaagde van toepassing zijn en een brochure waarin zij haar diensten beschrijft.

De kantonrechter concludeert dat ten aanzien van het nalaten van het bezichtigen van de woning en het onvoldoende waarschuwen over de risico’s van de ouderdomsclausule sprake is van schending van de zorgplicht. Blijkens de ACM en de brochure behoort het bezichtigen bij het takenpakket van een aankoopmakelaar. Door het niet bezichtigen van de woning, kon gedaagde geen deugdelijke mening vormen over de bouwkundige kwaliteit van de woning, terwijl hiervoor wel aanleiding bestond. Volgens de kantonrechter had het op de weg van gedaagde gelegen om bijzondere aandacht te vragen voor de risico’s van de ouderdomsclausule en daarbij te benadrukken dat er geen bouwkundige keuring was uitgevoerd, gedaagde de woning niet had bezichtigd, er geen budget was voor noodzakelijk onderhoud en aan een woning uit 1984 mogelijk wel enig onderhoud moet worden gepleegd. Des te meer omdat in de brochure staat vermeld dat gedaagde erop toeziet dat afspraken in de koopovereenkomst voor koper goed worden verwoord.

Causaal verband en schade

Naast schending van de zorgplicht, dient er sprake van causaal verband en schade te zijn. Volgens de kantonrechter is voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van causaal verband tussen het niet bezichtigen van de woning en een te hoge koopprijs, vanwege de kosten voor herstelwerkzaamheden. Hierdoor heeft eiseres schade geleden. De schade beperkt zich enkel tot de direct noodzakelijke kosten, bestaande uit herstelwerkzaamheden die op korte termijn moeten plaatsvinden om verdere (vervolg)schade te voorkomen.

Conclusie

De kantonrechter veroordeelt gedaagde tot betaling van schadevergoeding – bestaande uit de direct noodzakelijke kosten – aan eiseres wegens schending van de zorgplicht. Kortom: ook een aankoopmakelaar kan worden aangesproken wanneer hij of zij niet zorgvuldig genoeg heeft gehandeld bij zijn of haar advieswerkzaamheden.

Gerelateerd

Verhuurders opgelet! De Wet betaalbare huur is in werking getreden

In een eerder artikel informeerden we u over de hoofdlijnen van de Wet betaalbare huur die vanaf 1 juli 2024 in werking is getreden. Deze wet heeft als doel de...

Advies aan de Hoge Raad dat huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk is

Er gloort licht voor verhuurders! Enige tijd geleden heeft de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de indexatiebedingen in...

Tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft behalve voor deze groepen

Per 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten en het daarbij behorende Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden. Daarmee...

Wet betaalbare huur aangenomen en van kracht vanaf 1 juli 2024!

Op 25 juni 2024 heeft ook de Eerste Kamer ingestemd met de Wet betaalbare huur. Daarmee is de inwerkingtreding van de wet op 1 juli 2024 een feit. De gevolgen...

Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen 2024–2029

Flexwoningen bieden een snelle oplossing voor het woningtekort in Nederland. Het tijdelijke karakter maakt investeerders echter huiverig vanwege onzekerheid...

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over oneerlijk (proces)kostenbeding

Eerder schreven we u al over de mogelijke gevolgen van de uitspraken waarin werd geoordeeld dat de overeengekomen huurverhogingsbedingen bij woonruimte...
No posts found