Koper kocht een woning uit 1984 onder begeleiding van een aankoopmakelaar. Koper hield geen rekening met bijkomende kosten voor herstelwerkzaamheden en dit bleek naderhand wel nodig te zijn. Koper (eiseres) stelt haar aankoopmakelaar (gedaagde) aansprakelijk en vordert betaling van schadevergoeding.
Eiseres stelt dat gedaagde niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen, aangezien gedaagde:
(i) niet geadviseerd heeft over het uitvoeren van een bouwkundige keuring;
(ii) nagelaten heeft de woning te bezichtigen; en
(iii) onvoldoende gewaarschuwd heeft over de risico’s van de ouderdomsclausule.
Als gedaagde haar zorgplicht niet had geschonden, had eiseres een lager bod uitgebracht omdat zij geen budget had voor herstelwerkzaamheden.
Beoordeling kantonrechter
Schending zorgplicht
Eerst gaat de kantonrechter in op de vraag of sprake is van schending van de zorgplicht. Op grond van artikel 7:401 BW dient een opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Gedaagde diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. In casu wordt de zorgplicht van gedaagde onder meer ingevuld door de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij (ACM) die op de werkzaamheden van gedaagde van toepassing zijn en een brochure waarin zij haar diensten beschrijft.
De kantonrechter concludeert dat ten aanzien van het nalaten van het bezichtigen van de woning en het onvoldoende waarschuwen over de risico’s van de ouderdomsclausule sprake is van schending van de zorgplicht. Blijkens de ACM en de brochure behoort het bezichtigen bij het takenpakket van een aankoopmakelaar. Door het niet bezichtigen van de woning, kon gedaagde geen deugdelijke mening vormen over de bouwkundige kwaliteit van de woning, terwijl hiervoor wel aanleiding bestond. Volgens de kantonrechter had het op de weg van gedaagde gelegen om bijzondere aandacht te vragen voor de risico’s van de ouderdomsclausule en daarbij te benadrukken dat er geen bouwkundige keuring was uitgevoerd, gedaagde de woning niet had bezichtigd, er geen budget was voor noodzakelijk onderhoud en aan een woning uit 1984 mogelijk wel enig onderhoud moet worden gepleegd. Des te meer omdat in de brochure staat vermeld dat gedaagde erop toeziet dat afspraken in de koopovereenkomst voor koper goed worden verwoord.
Causaal verband en schade
Naast schending van de zorgplicht, dient er sprake van causaal verband en schade te zijn. Volgens de kantonrechter is voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van causaal verband tussen het niet bezichtigen van de woning en een te hoge koopprijs, vanwege de kosten voor herstelwerkzaamheden. Hierdoor heeft eiseres schade geleden. De schade beperkt zich enkel tot de direct noodzakelijke kosten, bestaande uit herstelwerkzaamheden die op korte termijn moeten plaatsvinden om verdere (vervolg)schade te voorkomen.
Conclusie
De kantonrechter veroordeelt gedaagde tot betaling van schadevergoeding – bestaande uit de direct noodzakelijke kosten – aan eiseres wegens schending van de zorgplicht. Kortom: ook een aankoopmakelaar kan worden aangesproken wanneer hij of zij niet zorgvuldig genoeg heeft gehandeld bij zijn of haar advieswerkzaamheden.
