Zoeken
  1. Sociale huur en ontbinding

Sociale huur en ontbinding

Op 6 juli 2018 heeft de Advocaat-Generaal (A-G) bij de Hoge Raad (mr. M.H. Wissink) prejudiciële vragen beantwoord. De vragen zijn gesteld door de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam. De vragen zien op uitleg van artikel 6:265 BW. Dient de daarin geformuleerde regel dat iedere tekortkoming het recht tot ontbinding geeft, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, letterlijk te worden uitgelegd? En dienen er bij ontbinding van een sociale huurovereenkomst bijzondere eisen te worden gesteld?
Artikel | 07 augustus 2018 | Frank Delissen

De "tenzij"-bepaling

De relevantie van de vragen die A-G mr. Wissink in zijn conclusie (link) heeft beantwoord schuilt vooral in de parlementaire geschiedenis van dit in 1992 ingevoerd artikel 6:265 BW. Daarin is over de “tenzij”-bepaling te vinden:

“Men blijve zich echter steeds ervan bewust dat de hier besproken zinsnede een uitzonderingsbepaling is, en dat vooral de gevallen waarin de bijzondere aard van de tekortkoming of de buitengewoon ingrijpende gevolgen van een ontbinding de doorslag geven tot een uitsluiting van de ontbinding, vrij zeldzaam zijn.”

Deze toelichting heeft geleid tot de kritiek dat de ontbindingsregeling bij deze benadering een onevenwichtigheid kent tussen de belangen van de schuldenaar en schuldeiser, in het voordeel van laatstgenoemde, met als gevolg dat deze te makkelijk van een overeenkomst af kan in geval van een tekortkoming van de schuldenaar.

De Hoge Raad heeft tot nu toe vastgehouden aan het stelsel dat iedere tekortkoming de schuldeiser de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij geldt dat bij het toepassen van de tenzij – bepaling de rechter rekening dient te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, de aard van de tekortkoming, de gevolgen van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding en de wederzijdse belangen van partijen.

De A-G signaleert in zijn conclusie dat geleidelijk afstand is genomen van de in de parlementaire geschiedenis verwoorde gedachte dat toepassing van de tenzij-bepaling “vrij zeldzaam” zal zijn. Volgens mr. Wissink blijkt uit de rechtspraak van de Hoge Raad dat hij aan het stelsel vasthoudt (iedere tekortkoming, tenzij), maar dat daaruit niet blijkt dat volgens de Hoge Raad de tenzij – bepaling terughoudend zou moeten worden toegepast. De tenzij-bepaling is bedoeld als het contragewicht voor de in beginsel bestaande ontbindingsbevoegdheid.

Sociale huur

Gelden er nu bijzondere eisen voor ontbinding van een sociale huurovereenkomst?

In dit verband is van belang dat de Vereniging Nederlands Woonbond schriftelijke opmerkingen heeft ingediend bij de Hoge Raad. Daarbij heeft de Woonbond in het bijzonder aandacht gevraagd voor huurders van sociale woonruimte die betalingsachterstanden oplopen, bijvoorbeeld door inkomensdaling, ziekte of pech. De Woonbond bepleit dat in een dergelijk geval de verhuurder de plicht dient te hebben om te stellen dat er geen vooruitzicht is op afbetaling van de huurschuld op afzienbare termijn. Alleen in dat geval zou een vordering tot ontbinding van een sociale huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Daarmee zou dus afstand worden genomen van de tenzij-bepaling in zaken waarin een sociale verhuurder ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning vordert.

De A-G gaat daar niet in mee. Hij houdt vast aan het stelsel en de tenzij-bepaling met de toevoeging dat de aard van de overeenkomst, zoals een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, van invloed kan zijn op de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om ontbinding te rechtvaardigen.

Het wachten is nu op het oordeel van de Hoge Raad waarbij ik niet verwacht dat de Hoge Raad voor ontbinding van een sociale huurovereenkomst andere eisen zal stellen dan de eisen die in zijn algemeenheid voor ontbinding gelden.

 

Frank Delissen