Wet vaste huurcontracten
Momenteel kan een verhuurder ervoor kiezen om met de huurder een huurovereenkomst voor twee jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) of vijf jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte) aan te gaan. Deze huurcontracten eindigen na het verstrijken van de looptijd, zonder dat de verhuurder hoeft op te zeggen. De huurder heeft dan ook niet de gebruikelijke huurbescherming, waarbij een beëindiging alleen via de rechter kan.
In de praktijk werden deze tijdelijke huurovereenkomsten veelvuldig gebruikt. Te vaak, naar de mening van de meerderheid van de Tweede Kamer. Het gevolg is een toenemende woononzekerheid voor huurders. Zij hoppen van tijdelijk huurcontract naar tijdelijk huurcontract. Met het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ wordt aan deze praktijk een einde gemaakt. De mogelijkheid om zelfstandige én onzelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren op deze manier wordt uit de wet gehaald.
Dit betekent een verregaande beperking van de mogelijkheden voor verhuurders om woonruimte na de overeengekomen termijn weer leeg opgeleverd te krijgen. In feite gaan we daarmee terug naar de praktijk van vóór 1 juli 2016 (toen de Wet doorstroming huurmarkt werd ingevoerd). Toen waren huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een minimumduur (van vaak één jaar) de norm en bleek het lastig om huurders uit de woning te krijgen. In situaties waarin een verhuurder van plan was de woning op korte termijn te verkopen of verbouwen (of anderszins aan te wenden) koos een verhuurder er vaak maar voor om niet te verhuren, of te verhuren via de Leegstandswet of een huurovereenkomst naar de aard van korte duur, om te voorkomen dat de woning niet op tijd leeg zou zijn.
Om aan verhuurders iets tegemoet te komen zijn er met de Wet vaste huurcontracten (onder andere door de aangenomen amendementen) nieuwe uitzonderingsmogelijkheden voor verhuurders .
Uitzondering 1: bloed- of aanverwant
Zo is de diplomatenclausule uitgebreid in die zin, dat het verstrekken van woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwant in de eerste graad is ook een reden wordt om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat moet dan wel vooraf in de huurovereenkomst worden overeengekomen. Ook zal de beëindiging uiteindelijk toch nog door de rechter moeten worden uitgesproken.
Uitzondering 2: nader aan te wijzen categorieën personen (bijv. expats)
Daarnaast is een amendement aangenomen waarmee de mogelijkheid wordt gecreëerd dat met bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën van personen toch tijdelijke huurovereenkomsten voor de duur van twee jaar of korter worden aangegaan. Volgens de toelichting bij het amendement moet o.a. worden gedacht aan:
- huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
- huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
- huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
- huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
- huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.
Hieronder kan ook de verhuur aan expats vallen. Daarmee zou de deur open blijven om met bepaalde groepen tijdelijke huurcontracten te sluiten.
Uitzondering 3: verkoop na samenwonen
Tot slot is er een amendement aangenomen waarmee een nieuwe opzeggingsgrond wordt gecreëerd voor situaties waarin de verhuurder (natuurlijk persoon) tot verkoop van de verhuurde woning wil overgaan die hij direct voorafgaand aan de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond. Deze opzeggingsgrond moet tegemoetkomen aan stellen die besluiten samen te gaan wonen in de woning van de één, om de woning van de ander vervolgens te verhuren. Mocht het samenwonen ‘slagen’ dan heeft de eigenaar van de andere woning (waarin niet wordt samengewoond) de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te verkopen. Wel moet deze opzeggingsgrond expliciet in de huurovereenkomst worden bedongen, met daaraan een overeengekomen termijn (die niet langer mag zijn dan twee jaar). Ook moet de verhuurder bij opzegging op deze nieuwe opzeggingsgrond melding doen bij het ‘meldpunt’ als bedoeld in de Wet goed verhuurderschap (art. 4).
Daarbij valt het ons op dat volgens de wettekst het samenwonen is ‘geslaagd’ als de verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan. Een opmerkelijke toevoeging, nu veel stellen ook succesvol samenwonen zonder getrouwd te zijn of een geregistreerd partnerschap te zijn aangegaan. Bovendien kan het kennelijk alleen succesvol zijn als men niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de huurovereenkomst in het huwelijksbootje stapt (of een geregistreerd partnerschap aangaat). Mogelijk dat sprake is van een omissie die in de Eerste Kamer wordt hersteld.
Voor nu moet het wetsvoorstel nog worden aangenomen in de Eerste Kamer. We houden de ontwikkelingen voor u in de gaten.
Heeft u vragen over het huurrecht? Neemt u dan contact op met Robert Rijpstra of Rutger Fabritius via de contactinformatie naast dit artikel.
