Veilingkoper roept huurbeding in

Niet alleen een hypotheekhouder maar ook een veilingkoper kan een beroep doen op het huurbeding. Dat kan voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de veilingkoper overlaat.

Casus

Veilingkoper K koopt op de executieveiling van 16 februari 2015 een bedrijfspand welke op 10 maart 2015 aan haar wordt geleverd. Het pand wordt verhuurd en bij brief van 20 maart 2015 heeft K aan huurder H (die op zijn beurt een huurovereenkomst had met verhuurder V) laten weten dat het huurbeding wordt ingeroepen en dat als gevolg hiervan de huurovereenkomst met H is vernietigd. H wordt verzocht het gehuurde uiterlijk 31 maart 2015 te ontruimen. H geeft echter geen gehoor aan dit verzoek.

In strijd met huurbeding verhuurd

Volgens K is de verhuur aan H in strijd met het in de hypotheekakten en het in de toepasselijke algemene voorwaarden opgenomen huurbeding omdat de hypotheekhouders nooit de vereiste schriftelijke toestemming hebben verleend aan de eigenaar. Nu in strijd met het huurbeding is verhuurd, heeft K krachtens artikel 3:264 BW en de toepasselijke veilingvoorwaarden als veilingkoper het recht om het huurbeding in te roepen en de huurovereenkomst te vernietigen.

Tekst huurbeding hypotheekakte is leidend

De voorzieningenrechter stelt voorop dat veilingkoper K krachtens artikel 3:264 BW het huurbeding jegens de huurder kan inroepen. Maar volgens de voorzieningenrechter verschilt de inhoud van het huurbeding, zoals opgenomen in de hypotheekakten, met de inhoud van het huurbeding zoals opgenomen in de algemene voorwaarden. In de hypotheekakten staat: “Het onderpand mag zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder (…) niet worden verhuurd of verpacht anders dan in overleg met de hypotheekhouder”. In de algemene voorwaarden staat: “Zonder schriftelijke toestemming van de bank is het de hypotheekgever verboden (…) het onderpand te verhuren (…)”. In de hypotheekakten wordt naar de algemene voorwaarden verwezen – “voor zover daarvan bij deze akte niet is afgeweken”– en de tekst van het huurbeding zoals opgenomen in de hypotheekakten is naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook leidend.

Schriftelijke toestemming vereist

Veilingkoper K betoogt dat de verhuur aan H onrechtmatig is omdat de hypotheekhouders nooit de vereiste schriftelijke toestemming hebben verleend aan de eigenaar. Volgens huurder H kon echter worden volstaan met overleg en was geen schriftelijke toestemming vereist. H stuurde onder andere een whatsapp-bericht en een brief naar verhuurder V waarin hij meedeelt dat indien geen bezwaren worden geuit daarmee de toestemming wordt verleend. Een reactie op deze brief is echter uitgebleven. Het enkel versturen van een brief is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, gegeven de tekst van het huurbeding, echter onvoldoende om de schriftelijke toestemming te kunnen vervangen. Uit genoemde handelingen kan volgens de voorzieningenrechter niet worden afgeleid dat voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst overleg met de hypotheekhouders heeft plaatsgevonden

Inroepen huurbeding rechtmatig

Daarnaast betoogt H dat, nu uit voornoemde handelingen blijkt dat de hypotheekhouders en/of veilingkoper K al eerder van de huurovereenkomst op de hoogte waren, zij zich hier niet achteraf alsnog over kunnen beklagen. Echter het niet (onmiddellijk) uiten van bezwaren betekent nog niet dat een hypotheekhouder geen beroep meer zou kunnen doen op het huurbeding. De hypotheekhouder kan het huurbeding immers pas inroepen als hij tot executie wil overgaan. Zolang de eigenaar/verhuurder zijn verplichtingen jegens de hypotheekhouder voldoet, zal deze de verboden huurovereenkomst moeten gedogen en kan hij de huurder niet tot ontruiming dwingen.

Huurder heeft wel recht op schadevergoeding

Ook het feit dat huurder H aanzienlijke investeringen heeft gedaan ten behoeve van het pand kan volgens de voorzieningenrechter geen rol spelen. Het huurbeding is kenbaar uit de openbare registers en het had dus op de weg van H gelegen om zich voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst te vergewissen van de verkregen toestemming van de hypotheekhouders. H kan overigens op grond van artikel 7:216 lid 1 BW de door haar aangebrachte voorzieningen weer wegnemen en heeft jegens de verhuurder V (H zat in onderhuur) recht op vergoeding van de schade die hij als gevolg van het inroepen van het huurbeding lijdt.  

Ontruiming

Het vorenstaande brengt met zich dat de vordering van veilingkoper K tot ontruiming zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter veroordeelt huurder H het gehuurde binnen vier weken na betekening van het vonnis te ontruimen en ter algehele en vrije beschikking van veilingkoper K te stellen.

Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Stef Piersma, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens