Dat de zorginstelling helemaal geen sociale verhuurder is en dat zij de zorgeenheden ook helemaal niet (sociaal) verhuurt – zij sluit zorgovereenkomsten - doet daar naar het oordeel van ILT niet aan af. Dat op de zorglocatie uit hoofde van het bestemmingsplan helemaal geen woonbestemming rust en dat de Belastingdienst het woon-zorgcomplex juist niet als woningen kwalificeert - waardoor er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is in plaats van 2% - doet hier naar het oordeel van Aw/ILT evenmin aan af. Logisch is het allemaal niet. Het levert wel veel problemen op.
Woningcorporaties hebben van oudsher veel intramuraal zorgvastgoed in hun bezit. Zij verhuren dit bezit langdurig aan zorginstellingen op basis van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte (ex artikel 7:230a BW). Intramurale zorg betreft zorg aan cliënten die in een instelling verblijven. Zij verblijven in de zorginstelling op basis van een overeenkomst van opdracht tot het leveren van zorg. Het bewoningselement in deze overeenkomst is ondergeschikt aan het zorgelement. Soms hebben de cliënten een eigen woon-/slaapruimte met eigen toilet en wasruimte, maar een wezenlijke voorziening zoals een keuken ontbreekt dan in de regel.
Standpunt Aw / ILT
Dat AW / ILT bij verkoop de zorggebouwen desalniettemin toch als woningen kwalificeert lijkt een bewuste, maar tevens ondoordachte, keuze van de wetgever te zijn geweest. Ik licht dit toe.In de eerste plaats wordt in de Woningwet het begrip ‘maatschappelijk vastgoed’ gedefinieerd in de bijlagen 3 en 4 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (‘Btiv’). In dit besluit zijn de verkoopregels voor woningcorporaties opgenomen. Intramurale zorgcomplexen worden in deze bijlagen niet genoemd. In de tweede plaats verwijst AW / ILT naar pagina 110 van de Nota van Toelichting op het Btiv waar zorggebouwen expliciet onder wonen worden geschaard:
“Een woongebouw waarbij, soms voor een in de tijd afgebakende periode, zorg of begeleiding aan de orde is, wordt onder wonen geschaard en niet onder de noemer maatschappelijk vastgoed. Het betreft woonzorg gebouwen inclusief inpandige zorgsteunpunten, ruimten voor dagbesteding en dergelijke. Het betreft ook hospices of opvangtehuizen zoals blijf-van-mijn-lijfhuizen en dag- en nachtopvang voor dak- en thuislozen (bijlage 3).”
Waarom de wetgever intramurale zorgcomplexen niet als maatschappelijk vastgoed ziet en waarom dergelijke zorgcomplexen onder wonen worden geschaard, wordt in de Nota van Toelichting niet duidelijk gemaakt. Evenmin is duidelijk of de wetgever ook heeft stilgestaan bij de gevolgen van haar keuze om zorgcomplexen onder wonen te scharen. Bij de verkoop van intramurale zorgcomplexen aan de hurende zorginstelling leidt het tot extra regeldruk en verlangt ILT van zorginstellingen verklaringen af te geven die zij uit hoofde van andere regelgeving (bijvoorbeeld het bestemmingsplan) helemaal niet kunnen nakomen.
Extra regeldruk
De extra regeldruk wordt in de eerste plaats veroorzaakt doordat woningcorporaties geen gebruik kunnen maken van de verkoopregel ex artikel 24 sub d onder 2 Btiv. Op grond van deze verkoopregel is geen goedkeuring van Aw vereist indien een woningcorporatie een gebouw met een maatschappelijke gebruiksbestemming vervreemdt aan degene die het direct voorafgaand aan die vervreemding huurde, tegen een verkoopprijs van ten minste de getaxeerde leegwaarde of de WOZ waarde.
In de tweede plaats wordt extra regeldruk veroorzaakt doordat Aw /ILT allerlei extra stukken bij de ontwerp koopovereenkomst (artikel 25 lid 1 sub b Btiv) wenst te ontvangen, zoals:
i. uiteenzetting van het belang voor de volkshuisvesting van het ter goedkeuring voorgelegde besluit (artikel 25 lid 1 sub a Btiv);
ii. een VOG-verklaring van de koper (artikel 25 lid 1 sub c Btiv);
iii. een taxatierapport waaruit de getaxeerde marktwaarde of de WOZ waarde van het zorgcomplex blijkt (artikel 25 lid 3 sub c Btiv);
iv. zienswijzen van de gemeente en de bewonerscommissie (artikel 25 lid 3 sub a Btiv);
v. een verklaring dat de kopende zorginstelling zich als een sociale verhuurder gaat gedragen (artikel 25 lid 3 sub b Btiv);
vi. een bewijs dat het zorgcomplex eerst ten minste vier weken te koop is aangeboden aan de zittende huurder (artikel 25 lid 3 sub d onder 1 Btiv);
vii. een bewijs dat het zorgcomplex vervolgens ten minste vier weken te koop aangeboden is aan een andere toegelaten instelling en tevens openbaar is aangeboden (artikel 25 lid 3 sub d onder 2 Btiv);
viii. in de ontwerp koopovereenkomst dient een beding te zijn opgenomen waaruit blijkt dat de koper de zorgwoningen minimaal zeven jaar voor de verhuur bestemd laat blijven (artikel 26 lid 1 onder a Btiv).
Een groot deel van deze regeldruk en tegenstrijdigheden met andere wetgeving zou kunnen worden voorkomen indien Aw / ILT de woningcorporatie de mogelijkheid geeft om de verkoop aan te merken als een verkoop aan de zittende huurder in de zin van artikel 25 lid 2 Btiv (vervreemding van een woongelegenheid voor eigen gebruik). Alsdan kan de woningcorporatie volstaan met het opstellen van een ontwerp koopovereenkomst waarbij enkel de stukken hiervoor genoemd onder i, ii en iii worden overgelegd, aangevuld met een kopie van de lopende huurovereenkomst.
Eigen gebruik geldt niet voor rechtspersonen
Aw / ILT is evenwel van mening dat een rechtspersoon – zoals een zorginstelling – niet voor eigen gebruik koopt zoals bedoeld in artikel 25 lid 2 Btiv. Aw/ ILT baseert zich daarbij op artikel 1 van het Btiv waar in de definitiebepaling is opgenomen dat vervreemding van een woongelegenheid voor eigen gebruik een vervreemding van een woongelegenheid aan een natuurlijk persoon dient te zijn, waarin die persoon of een bloed- of aanverwant in de eerste graad van die persoon zijn hoofdverblijf heeft of zal hebben. Indien Aw / ILT verkoop van intramuraal zorgvastgoed aan de hurende zorginstelling wel als eigen gebruik zou kwalificeren, dan wordt de kopende zorginstelling ook niet gedwongen om die verklaringen af te geven waar ze bezwaarlijk aan kan voldoen. Denk daarbij aan het beding dat Aw / ILT nu verlangt om ex artikel 26 lid 1 sub a Btiv de woongelegenheid minimaal zeven jaar voor de verhuur bestemd te houden. Er is bij intramuraal gebruik geen sprake van een huurovereenkomst! Er is sprake van een overeenkomst tot zorgverlening. Het bestemmingsplan laat verhuur van de zorgeenheden vaak ook niet toe (geen woonbestemming). Het gebouw wordt wel degelijk gebruikt voor eigen gebruik door de zorginstelling, te weten het verlenen van haar wettelijke zorgtaak.
Aanbevelingen
Het verdient de aanbeveling dat de wetgever de Woningwet en het Btiv wijzigt door intramuraal zorgvastgoed als ‘maatschappelijk vastgoed’ te kwalificeren. Mocht dat een station te ver zijn, dan zou het in elk geval aan te bevelen zijn dat Aw / ILT de verkoop van intramuraal zorgvastgoed aan de hurende rechtspersoon (lees: de zorginstelling) aanmerkt als een vervreemding van een woongelegenheid voor eigen gebruik. Dat zou veel logischer zijn en het voorkomt een hoop onnodige administratie. De regeldruk neemt erdoor af zonder dat het belang voor de volkshuisvesting ermee wordt geschaad. Dit vereist echter wel dat de definitie van ‘vervreemding van een woongelegenheid voor eigen gebruik’ zodanig wordt aangepast dat ook rechtspersonen hieronder vallen.
Heeft u vragen over de verkoop van zorgvastgoed door woningcorporaties? Neem dan contact op met Robert Rijpstra, advocaat gespecialiseerd in zorgvastgoed.
