Wet opkoopbescherming
De opkoopbescherming is niet hetzelfde als een zelfbewoningsplicht. Een koper van een nieuwe woning kan op basis van de wet niet verplicht worden de woning zelf te bewonen. Wel maakt de opkoopbescherming het mogelijk dat de gemeente de kopers van de nieuw aangekochte woningen kan verbieden om deze te verhuren zonder vergunning van burgemeester en wethouders (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’), gedurende een periode van vier jaar na de leveringsdatum, in de aangewezen gebieden. De maatregel geldt dus tot maximaal vier jaar na de aankoop van de woning en de woning kan in die periode alleen met een vergunning worden verhuurd.
In principe hebben gemeenten beleidsvrijheid bij het bepalen of en zo ja, onder welke voorwaarden zij een vergunning of een ontheffing verlenen. De wet bevat echter drie uitzonderingsgevallen. Gemeenten zijn verplicht om een vergunning te verlenen indien:
• de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar;
• de eigenaar al minstens 12 maanden zijn hoofdverblijf in de woning heeft en deze tijdelijk gaat verhuren aan een ander voor een periode van maximaal 12 maanden;
• de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
De gemeenteraad kan in de verordening zelf extra uitzonderingsgevallen aanwijzen waarbij een vergunning mag worden verleend, bijvoorbeeld voor aankopen door woningcorporaties of aankopen door een gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder met het oog op het huisvesten van cliënten met een zorgindicatie.
De wet maakt geen onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw. Indien een gemeente van mening is dat nieuwbouw buiten de opkoopbescherming moet worden gehouden, dan dient de gemeente die categorie uit te zonderen.
De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die ná invoering van de Wet opkoopbescherming in de betreffende gebieden worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat het echt om te koop staande koopwoningen gaat, waarbij het niet mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren.
Voor wat betreft de rechtsbescherming voor verhuurders gelden de normale bezwaar- en beroepsprocedures. Een huisvestingsverordening is een algemeen verbindend voorschrift (avv), en is als zodanig uitgesloten van bezwaar en beroep. Een huisvestingsverordening kan echter wel indirect worden getoetst door een procedure te starten tegen een daarop gebaseerde, verleende of geweigerde vergunning of tegen een wegens overtreding opgelegde boete.
Model Huisvestigingsverordening VNG
Kort na de inwerkingtreding van de Wet opkoopbescherming heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een opkoopbeschermingsregeling opgenomen in de Model Huisvestingsverordening, waar gemeenten hun eigen huisvestingsverordeningen op kunnen baseren. Verschillende gemeenten, met name die de grotere steden omvatten, hebben ook al daadwerkelijk gebruikgemaakt van de bevoegdheden die de nieuwe wet hen biedt. Ter illustratie volgt nu een korte bespreking van de opkoopbeschermingsregelingen in de huisvestingsverordeningen van de gemeenten Rotterdam en Amsterdam.
Eerste ervaringen in Rotterdam en Amsterdam
De gemeente Rotterdam heeft de opkoopbescherming ingevoerd in 16 wijken voor woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000,-. De opkoopbeschermingsregeling van de gemeente Rotterdam sluit voor een groot deel aan op die uit de modelverordening van de VNG. Eén belangrijk verschil is dat de modelverordening naast de drie imperatieve verleningsgronden uitgaat van aanvullende discretionaire verleningsgronden, alsmede (van een hardheidsclausule. De verordening van de gemeente Rotterdam bevat daarentegen naast de drie imperatieve verleningsgronden ook nog een aantal aanvullende verleningsgronden die zowel limitatief als imperatief zijn. In dit opzicht is de verordening van de gemeente Rotterdam dus een stuk strikter dan de modelverordening.
De gemeente Amsterdam gaat nog een stap verder dan Rotterdam. Deze gemeente heeft de opkoopbescherming ingevoerd voor alle woningen in de gemeente met een WOZ-waarde tot € 512.000,-. De opkoopbeschermingsregeling van de gemeente Amsterdam wijkt behoorlijk af van de regeling uit de modelverordening van VNG. Zo maakt de gemeente naast een vergunningstelsel ook gebruik van een ontheffingsstelsel met drie ontheffingsgronden, waaronder een hardheidsclausule. Dit terwijl het gebruik van een ontheffingsstelsel in de toelichting bij de modelverordening juist wordt afgeraden. Het vergunningstelsel van de verordening is daarentegen vrij beperkt, naast de drie imperatieve verleningsgronden bevat het slechts één discretionaire verleningsgrond, namelijk voor hospitasituaties.
Rechterlijke toetsing
In de bestaande jurisprudentie omtrent de Huisvestingswet 2014 en de daarop gebaseerde huisvestingsverordeningen van gemeenten ligt de nadruk van de rechterlijke toetsing vooral op de motivering door de gemeente van de schaarste aan woonruimte. Zo zal de gemeente per wijk moeten motiveren dat er sprake is van zodanige schaarste dat de genomen maatregelen en de inbreuk die zij maken op het eigendomsrecht van woningeigenaren gerechtvaardigd zijn. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 14 maart 2022. Hoewel er tot dusver geen uitspraken zijn gepubliceerd die specifiek betrekking hebben op de opkoopbescherming die de nieuwe wet mogelijk maakt, is het aannemelijk dat eventuele procedures zich eveneens zullen toespitsen op de motivering van de schaarste aan woonruimte door de gemeente.
Tot slot
De Wet opkoopbescherming biedt gemeenten een nieuw instrument om de opkoop van schaarse goedkope en middeldure koopwoningen ten behoeve van de verhuur te ontmoedigen. Sinds haar invoering per 1 januari 2022 hebben verschillende gemeenten hier al dankbaar gebruik van gemaakt. Het is echter nog te vroeg om te kunnen zeggen of dit daadwerkelijk een positief effect heeft op de kansen van starters en middeninkomens op een betaalbare koopwoning. Effectief gebruik van de opkoopbescherming vereist dat er daadwerkelijk gehandhaafd wordt. De vraag is of gemeenten voor handhaving voldoende capaciteit beschikbaar hebben.
