Rutger is ervaren in het adviseren en procederen in het Huurrecht, zowel op het gebied van de huur van bedrijfsruimte als de huur van woonruimte. Hij staat een verscheidenheid van cliënten bij. Zowel op het gebied van (semi-)overheidsinstellingen als woningcorporaties, zorginstellingen en gemeenten, als op het gebied van commerciële vastgoedpartijen als beleggers en retailers.
Hij is lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA) en publiceert regelmatig in verschillende vakbladen.
Rutger is sinds 2014 beëdigd als advocaat en werkzaam bij Dirkzwager.
- lid van de Vereniging van Huurrechtadvocaten (VHA);
- annotator voor Tijdschrift voor Huurrecht (WR);
- auteur voor het Tijdschrift voor Vastgoedrecht (VGR);
- lid van de Bouwkamer Nijmegen;
- lid van het Stedelijk Netwerk Nijmegen;
Op 25 oktober 2023 heeft de kantonrechter van de rechtbank Gelderland in een bodemprocedure geoordeeld dat een huurder gehouden is aan de overeengekomen CPI-index én dus de huurverhoging van 14,5% dient te betalen. De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden en ook is de verhoging niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Goed nieuws voor verhuurders die geconfronteerd worden met oneerlijke bedingen in hun huurovereenkomsten. De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft het voornemen geuit prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over de vernietigbaarheid van oneerlijke huurverhogingsbedingen.
Volgens de rechtbank Amsterdam kunnen huurders op grond van goed huurderschap (art. 7:213 BW) worden verplicht een ‘eerlijk’ alternatief voor een oneerlijk beding te aanvaarden. De rechtbank Amsterdam lijkt daarmee een uitweg te hebben geboden voor verhuurders die in hun maag zitten met de lijn die de rechtbank Amsterdam eerder heeft ingezet ten aanzien van oneerlijke bedingen.
Rechters oordelen dat een beding over de buitengerechtelijke incassokosten in de huurovereenkomst bij woonruimte oneerlijk en (daardoor) vernietigbaar is. Hierdoor zijn de buitengerechtelijke incassokosten – ondanks dat de huurder zijn verplichtingen niet is nagekomen – in het geheel niet toewijsbaar.
De rechtbank Amsterdam heeft in drie uitspraken geoordeeld dat de overeengekomen huurverhogingsbedingen bij woonruimte oneerlijk zijn. Dit heeft tot gevolg dat de bedingen worden vernietigd en in het verleden doorgevoerde huurverhogingen worden teruggedraaid. Ook kan de huurprijs voor de rest van de duur van de huurovereenkomst niet (meer) worden verhoogd. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor lopende huurovereenkomsten en de verkoopbaarheid van wooncomplexen. Reden waarom het voor verhuurders essentieel is om (nieuwe) huurverhogingsbedingen zorgvuldig te formuleren.
Steeds meer ondernemingen doen een beroep op de WHOA. De WHOA kan ook gevolgen hebben voor verhuurders en de wijze waarop voorafgaand aan het sluiten van een huurovereenkomst zekerheid wordt gesteld. Vaak gebeurt dit door middel van een bankgarantie. Uit een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam volgt dat de WHOA voor die praktijk niet zonder gevolgen is.
Het hof ‘s-Hertogenbosch heeft op 25 juli 2023 een arrest gewezen over de ontbinding van een dienstverleningsovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden in de vorm van de coronapandemie. In veel jurisprudentie die tot op heden over de coronacrisis is gewezen was sprake van de ontbinding van (of huurprijsvermindering in) huurovereenkomsten. Aangezien het hier ging om een dienstverleningsovereenkomst verdient dit arrest nadere bespreking.
De Hoge Raad heeft prejudiciële vragen beantwoord over hoe moet worden omgegaan met het ontbreken van energielabels bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de toetsing van de aanvangshuurprijs. Uit de beantwoording volgt dat het niet nodig is dat de energieprestatie is bepaald op het moment dat de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de Huurcommissie respectievelijk de kantonrechter bij toetsing van de aanvangshuurprijs. Voorwaarde is wel dat de feitelijke toestand van de woning met betrekking tot de energieprestatie niet is veranderd.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag heeft in een vonnis van 4 mei 2023 dat onlangs is gepubliceerd de vordering van de verhuurder tot huurverhoging op grond van het CPI-cijfer (14,5%) afgewezen. Volgens de rechter staat art. 17.4 van de algemene bepalingen (ROZ) daaraan in de weg, nu het CBS per 1 juni 2023 een nieuwe meetmethode hanteert. We bespreken deze belangwekkende uitspraak.
De Hoge Raad heeft een arrest gewezen met daarin een nuance op het Herenhuis-arrest uit 2010. Ook stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen kunnen aan een opzegging op grond van dringend eigen gebruik ten grondslag worden gelegd. Daarvoor is geen structurele wanverhouding vereist.
Op 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel goed verhuurderschap aangenomen. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten meer mogelijkheden om goed verhuurderschap te bevorderen en malafide verhuurderschap tegen te gaan. Zo krijgen gemeenten de mogelijkheid om verhuurvergunningen in te voeren, waardoor ze meer grip krijgen op de verhuurmarkt binnen de gemeente. Met de invoering van deze Wet goed verhuurderschap gelden er vanaf 1 juli 2023 aanvullende regels voor verhuur van woonruimte en voor verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Handhaving hiervan zal met name op gemeentelijk niveau gaan plaatsvinden. We bespreken de belangrijkste wijzigingen.
De Hoge Raad heeft een interessant arrest gewezen over de voortzetting van de huur van woonruimte door een samenwoner na het overlijden van de huurder. De verhuurder stelt dat samenwoner onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. De Hoge Raad concludeert, kort gezegd, dat de samenwoner de stelling van verhuurder onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
