Erfpacht in de huidige markt

De economische crisis heeft er onder andere toe geleid dat de verkoop van woningen is afgenomen. Door de overheid, private organisaties en particulieren worden allerlei mogelijkheden aangeboden om de woningverkoop te stimuleren. Eén van deze mogelijkheden is de uitgifte in erfpacht. In dit artikel wordt nader ingegaan op een mogelijke toepassing van het erfpachtrecht in de huidige economische markt.

Wat is het recht van erfpacht?
Om een goed beeld te krijgen van wat erfpacht inhoudt, dient allereerst nader stil te worden gestaan bij het eigendomsrecht. Ingevolge de wet is eigendom het meest omvattende recht wat een persoon ten aanzien van een zaak kan hebben. Het erfpachtrecht is afgeleid van het eigendomsrecht en geeft een persoon de bevoegdheid om een onroerende zaak die aan een ander toebehoort gedurende een bepaalde periode te houden en te gebruiken. 

Bij het erfpachtrecht gaat het enerzijds om de eigendom van een onroerende zaak en anderzijds om het gebruiksrecht (ofwel erfpacht) van die onroerende zaak. We hebben bij het erfpachtrecht dan ook altijd te maken met twee partijen; de eigenaar en de erfpachter.

Het erfpachtrecht wordt gevestigd bij notariële akte en inschrijving van laatstgenoemde akte in de openbare registers. Het gebruik wordt bepaald door de wet en de inhoud van de bepalingen waaronder het recht is aangegaan. De looptijd van het erfpachtrecht is tijdelijk (loopt na overeengekomen periode af), voortdurend (voorwaarden waaronder het recht van erfpacht is aangegaan, worden na een bepaalde periode herzien) of eeuwigdurend.

Voor het gebruik van de onroerende zaak is de erfpachter doorgaans een tegenprestatie aan de eigenaar verschuldigd; de (erfpacht)canon. De canon wordt in beginsel jaarlijks aan de eigenaar voldaan, tenzij deze door de erfpachter is afgekocht. De jaarlijkse canon wordt na een bepaalde periode herzien. De herziening van de canon vormt een belangrijke factor bij de toepassing van erfpacht in de huidige markt.

Erfpacht en de huidige markt
De toepassing van het erfpachtrecht is niet nieuw; al in de Romeinse tijd werd gebruik gemaakt van de regeling van erfpacht. Oorspronkelijk is het erfpachtrecht in het leven geroepen om de financieel minder bedeelden in staat te stellen om de grond die aan anderen toebehoorde, te gebruiken tegen een relatief lage vergoeding.

Vanaf de negentiende eeuw werd het erfpachtrecht veelvuldig ingezet door gemeenten. De toepassing van de gemeentelijke erfpacht was met name bedoeld om de inkomsten uit erfpacht ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Daarnaast vormde de gemeentelijke erfpacht een belangrijk beleidsinstrument.

Tegenwoordig kennen nog slechts enkele grote gemeenten (de gemeente Amsterdam is in dit kader een goed voorbeeld, daar ongeveer 85% van de woningen staat op grond die in erfpacht is uitgegeven) een regeling van erfpacht. Niettemin is de regeling van erfpacht op zijn retour. In toenemende mate wordt de regeling van erf-pacht ingezet om de door de economische crisis veroorzaakte dalende woningverkoop te stimuleren. Naast gemeenten begeven private organisaties en particulieren zich steeds meer op het terrein van (de uitgifte in) erfpacht, waarbij het recht in diverse vormen wordt aangeboden.

Met name voor starters op de koopmarkt kan de uitgifte in erfpacht in tijden van ‘crisis’ een uitkomst bieden. Een eerste voorbeeld in dit kader is de uitgifte in erfpacht, waarbij de erfpachter de eerste jaren een lage canon betaalt, welke canon na verloop aangroeit tot een ‘marktconforme’ canon. Op deze wijze heeft de erfpachter in de beginfase lage lasten. Een tweede voorbeeld is de uitgifte in erfpacht, waarbij een korting wordt gegeven op de aankoopprijs. Door een lagere aankoopprijs zijn de kosten koper lager, aangezien deze kosten (waaronder de overdrachtsbelasting) over een kleiner bedrag worden berekend. In tegenstelling tot het eerste voorbeeld is de erfpachter nu geen canon aan de eigenaar verschuldigd. De canon is namelijk bij de aankoop eeuwigdurend afgekocht. Bij verkoop van de woning is doorgaans in de voorwaarden bepaald dat de erfpachter verplicht is om de woning als eerste aan de eigenaar te verkopen. Daarbij is de eigenaar is verplicht om de woning terug te kopen. Bij de terugkoop wordt uitgegaan van een marktconforme waarde. De waardestijging of waardedaling wordt gelijkelijk tussen de erfpachter en de eigenaar ver-deeld. Een uitzondering hierop is de waardestijging als gevolg van de door de erfpachter zelf aangebrachte verbeteringen. In het tweede voorbeeld is een woningcorporatie doorgaans de eigenaar. Deze variant is in de praktijk bekend onder ‘koopgarant’.

Voordelen
In de huidige markt heeft de regeling van erfpacht, bezien vanuit de positie van de grondeigenaar, als voordeel dat de eigenaar bepaalt wat er met de grond gebeurt. Hij is en blijft immers eigenaar van de onroerende zaak en na afloop dan wel beëindiging van het recht van erfpacht keert de onroerende zaak weer terug aan de eigenaar.

Vanuit de erfpachter bezien, heeft de regeling van erfpacht tot voordeel dat in het begin een lagere canon respectievelijk lagere koopsom wordt betaald. Afhankelijk van de inhoud van de regeling waaronder de erfpacht is afgesloten, wordt de erfpachter in betere economische tijden, in de gelegenheid gesteld om ook de (onder)grond behorende bij de erfpacht ‘bij te kopen’.

Bij de opzet van een erpachtconstructie dient men zich ervan bewust te zijn dat de fiscaliteit een belangrijke rol speelt. Een goed samenspel tussen de notaris enerzijds en de fiscalist anderzijds is hierbij van groot belang.

Conclusie
Om de woningmarkt in economisch mindere tijden te (blijven) stimuleren, wordt de uitgifte in de vorm van het erfpachtrecht - weer - veelvuldig gebruikt. Zowel overheidsinstanties, private organisaties en particulieren bieden de uitgifte in het erfpachtrecht in diverse vormen aan. Met name voor starters op de woningmarkt kan de uitgifte in erfpacht aantrekkelijk zijn.

N.B. Bij het schrijven van dit artikel is geen rekening gehouden met de (fiscale) nadelen van de (voornoemde mogelijkheden van de) uitgifte in erfpacht.