Feiten
Als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het Coronavirus is huurder gedwongen haar café te sluiten. Hierdoor stuurt huurder op 25 maart jl. een brief aan verhuurder waarin zij mededeelt de huur van april op te schorten. Ondanks herhaaldelijk verzoek van huurder weigert verhuurder onderling tot een betalingsregeling te komen. In plaats daarvan start verhuurder een procedure in kort geding, waarin zij volledige betaling van de huur van de maanden april tot en met augustus vordert. Huurder erkent dat zij 2/3 van de huur moet voldoen. Voor het overige doet zij een beroep op huurprijsvermindering in verband met de aanwezigheid van een gebrek (artikel 7:204 lid 2 jo. 7:207 BW). Daarnaast doet zij een beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) en de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW).
In beginsel recht op huurprijsvermindering
De voorzieningenrechter overweegt in het vonnis van 27 mei 2020. dat vaststaat dat als gevolg van de gedwongen sluiting van het café huurder huurgenot mist. Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis overweegt de voorzieningenrechter dat deze onvoorziene overheidsmaatregel als een gebrek aan het gehuurde kan worden aangemerkt, zodat huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dit artikel is echter van regelend recht en kan contractueel worden uitgesloten. Of het recht op huurprijsvermindering is uitgesloten dient te worden beoordeeld aan de hand van de Haviltex-maatstaf, aldus de voorzieningenrechter.
De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten. Vervolgens oordeelt zij dat het onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het beroep van huurder op huurprijsvermindering zal afwijzen. De door huurder voorgestelde huurprijsvermindering met 1/3 komt de voorzieningenrechter bovendien niet onredelijk voor. Om deze reden wordt huurder veroordeeld om (slechts) 2/3 van de huur voor de maanden april tot en met augustus te voldoen.
Onvoorziene omstandigheden?
Gezien het bovenstaande komt de voorzieningenrechter niet toe aan de vraag of huurder ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Zij volstaat dan ook met de constatering:
“(…) dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd”.
Kort en goed
De voorzieningenrechter kwalificeert de gedwongen sluiting van het café wegens de Coronamaatregelen als een gebrek. Hierdoor heeft huurder in beginsel recht op huurprijsvermindering, mits dit niet contractueel is uitgesloten. Het is aan de rechter in de bodemprocedure voorbehouden om een definitief oordeel te geven over de mate van huurprijsvermindering. Daarnaast zet de voorzieningenrechter de deur open om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid. Dit kan – ook wanneer dit contractueel is uitgesloten – een zelfstandige grond zijn voor huurprijsvermindering.
Andere uitspraken
Tot slot verwijzen wij naar twee andere uitspraken, ten eerste die van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland van 29 mei 2020 Ook hier overweegt de voorzieningenrechter dat de gedwongen sluiting op grond van de Coronamaatregelen een gebrek oplevert en de Coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid. In deze zaak was het recht op huurprijsvermindering wel uitgesloten. De voorzieningenrechter oordeelt dat dient te worden bezien of ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Beoordeling of is voldaan aan deze zware toets acht deze voorzieningenrechter echter niet geschikt voor een procedure in kort geding, waardoor de vordering tot huurprijsvermindering in die procedure werd afgewezen. De huurder zal haar gelijk in de bodemprocedure moeten halen.
In een andere uitspraak, van de voorzieningenrechter te Amsterdam van 20 mei 2020, kwam de rechter tot het oordeel dat in die zaak geen sprake was van overmacht en geen sprake was van onvoorziene omstandigheden. De koper had in die kwestie geen financieringsvoorbehoud bedongen en stelt zich vervolgens op het standpunt dat de het door de Coronacrisis moeilijker is om een financiering te verkrijgen. De voorzieningenrechter oordeelt dat dit een omstandigheid betreft die voor risico van de koper komt. Het betrof in dit geval twee professionele vastgoedbeleggers. De uitspraak toont aan dat de vraag of sprake is van overmacht of onvoorziene omstandigheden als gevolg van de Coronacrisis (zeer) afhankelijk zal zijn van de omstandigheden in een specifieke zaak.
