Inspanningsverplichting bij ontbindende voorwaarde

Volgens de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 17 december 2014 gold er bij de overeengekomen ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst van onroerend goed een inspanningsverplichting op Koper.

Feiten
Verkoper is eigenaar van een bedrijfspand in een winkelcentrum. Koper wilde hier een supermarkt realiseren en heeft op 29 juni 2011 met de Verkoper een koopovereenkomst gesloten.

In de koopovereenkomst is onder andere de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:

“17.1 Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:

b. als Koper zich niet vóór eenendertig december tweeduizend elf de vereiste goedkeuring van (…) Holding B.V. heeft verkregen voor de onderhavige koopovereenkomst en de daarmee samenhangende rechtshandelingen;(…)”

Daarnaast is er ook een maandelijkse reserveringsvergoeding opgenomen en een contractuele boete, inhoudende 10% van de koopsom, indien de koopovereenkomst wordt ontbonden na het intreden van verzuim van een partij.

Op 11 september 2013 heeft Verkoper te horen gekregen dat de koop niet door zal gaan, wegens het stopzetten van het project. Tevens is Koper opgehouden met de betaling van de maandelijkse reserveringsvergoeding. Verkoper stelt naar aanleiding hiervan Koper ingebreke en sommeert nakoming van de verplichtingen, bij gebreke waarvan de ontbinding van de overeenkomst wordt ingeroepen. Nadat reactie is uitgebleven bericht de advocaat van Verkoper dat de koopovereenkomst is ontbonden en vordert hij betaling van de contractuele boete en schadevergoeding. Een week later roept de advocaat van Koper de ontbinding van de koopovereenkomst in, wegens het van rechtswege intreden van de bovengenoemde ontbindende voorwaarde.

Verkoper gaat naar de Rechtbank om voor recht de ontbinding te verklaren en daarnaast Koper te veroordelen in onder andere betaling van de contractuele boete en de schadevergoeding.

Beoordeling Rechtbank
De Rechtbank volgt het verweer van Koper – dat de koopovereenkomst is ontbonden wegens het van rechtswege intreden van de ontbindende voorwaarde – niet. De Rechtbank overweegt namelijk dat op Koper een inspanningsverplichting rustte om de vereiste goedkeuring van de Holding vóór 31 december 2011 te verkrijgen. Koper heeft niet (voldoende) onderbouwd dat zij zich hiervoor heeft ingespannen. Koper kan zich dan ook niet beroepen op deze ontbindende voorwaarde. Dat het project is stopgezet wegens financieringsproblemen is onvoldoende grond voor ontbinding, noch de overeenkomst noch de wet biedt hiervoor uitkomst. Deze omstandigheid komt voor risico van Koper en dit betekent dat de koopovereenkomst niet is ontbonden door de mededeling van 11 september 2013. Wel blijkt hieruit dat Koper haar verplichtingen niet meer zal nakomen, wat ook blijkt uit het feit dat de maandelijkse reserveringsvergoeding vanaf die maand niet meer betaald wordt door Koper. Verkoper had het recht om nakoming te vorderen en aangezien Koper hieraan geen gehoor heeft gegeven, is Koper in verzuim. De koopovereenkomst is dan ook rechtsgeldig ontbonden door Verkoper. Verkoper wordt in gelijk gesteld en voorts wordt Koper veroordeeld tot de betaling van zowel de contractuele boete als de schadevergoeding. De Rechtbank komt niet toe aan de vraag of de ontbindende voorwaarde van rechtswege intreedt.