Het woningwaarderingsstelsel
Een huurder van een sociale huurwoning kan de Huurcommissie binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De redelijkheid van de huurprijs van woonruimte wordt getoetst aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Dit waarderingsstelsel drukt de kwaliteit van woonruimte uit in punten die onder meer gerelateerd zijn aan de oppervlakte, privébuitenruimten, de energieprestatie, de voorzieningen en de WOZ-waarde.
De (minimum) WOZ-waarde
De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van een woning. Het onderdeel van het woningwaarderingsstelsel dat betrekking heeft op de WOZ-waarde kent punten toe voor de WOZ-waarde en voor de WOZ-waarde per vierkante meter. De WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel heeft tot doel een koppeling aan te brengen tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning. Een gebrekkige koppeling belemmert de doorstroming op de woningmarkt en ontmoedigt investeringen in de nieuwbouw.
In de wet is een minimum WOZ-waarde opgenomen van aanvankelijk € 41.816,-- (van 1 juli 2021 tot 1 juli 2022: € 55.888,--). De minimum WOZ-waarde beoogt volgens de nota van toelichting te voorkomen dat toepassing van de WOZ-waarde in het specifieke geval dat een woning een zeer lage WOZ-waarde heeft, leidt tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan gold onder het oude waarderingsstelsel.
Gevallen waarin geen WOZ-waarde van het gehuurde beschikbaar is
In het woningwaarderingsstelsel wordt onder meer aangesloten bij de WOZ-waarde. In de praktijk komt het evenwel geregeld voor dat een woning geen WOZ-waarde heeft. Die situatie doet zich in het bijzonder voor indien een zelfstandige woning wordt verhuurd in de loop van hetzelfde kalenderjaar als dat waarin de woning, door nieuwbouw, renovatie, splitsing of samenvoeging, is gerealiseerd en geen ‘tussentijdse’ WOZ-beschikking is genomen.
In de rechtspraak werden tot het recente arrest van 22 april 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:633) wisselende uitspraken gewezen over de toepassing van de minimum WOZ-waarde. De Hoge Raad heeft nu duidelijkheid verschaft.
De Hoge Raad overweegt in zijn arrest dat het woningwaarderingsstelsel voor bepaalde gevallen waarin geen WOZ-waarde ter beschikking staat nadere regels geeft. Het gaat hierbij onder meer om een ‘gebouwd eigendom in aanbouw’ en een renovatie waarbij tenminste € 10.000,-- in de woning is geïnvesteerd. In beide gevallen wordt de minimum WOZ-waarde niet betrokken bij de toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
Ook in andere gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, acht de Hoge Raad de minimum WOZ-waarde niet geschikt. De minimum WOZ-waarde is er slechts voor die gevallen waarin het hanteren van de WOZ-waarde zou leiden tot een aanmerkelijke lagere huurprijs dan de huidige. Volgens de Hoge Raad moet in beginsel geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Er moet daarom voorkomen worden dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.
Op welke wijze moet de waarde van het gehuurde dan wel worden bepaald?
De minimum WOZ-waarde is volgens de Hoge Raad geen geschikte methode om de waarde van de verhuurde woning te bepalen. Volgens de Hoge Raad staan echter voldoende andere opties ter beschikking om de waarde van de woning te bepalen.
Allereerst kan volgens de Hoge Raad aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De Huurcommissie of de kantonrechter heeft daarnaast de mogelijkheid om de beslissing aan te houden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig te corrigeren. Bovendien kan de kantonrechter, wanneer verzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs. Huurder of verhuurder kunnen tot slot een WOZ-taxatie door een deskundige aan de Huurcommissie overleggen of de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.
Ook in het geval dat de verhuurder schuld heeft aan het niet ter beschikking staan van een WOZ-waarde (bijvoorbeeld door het niet tijdig verzoeken om een WOZ-beschikking) bestaat er volgens de Hoge Raad geen reden om de minimum WOZ-waarde toe te passen. In deze gevallen moet de relevante waarde van de verhuurde woning tevens op een wijze worden bepaald zoals hiervoor beschreven.
Slotsom
De Hoge Raad breekt met het huidige uitgangspunt in de jurisprudentie dat de minimum WOZ-waarde wordt toegepast in het geval geen (relevante) WOZ-waarde ter beschikking staat. Volgens de Hoge Raad staan voldoende middelen ter beschikking om de waarde van de woning op een redelijke wijze vast te stellen, waardoor wordt voorkomen dat de verhuurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.
Heeft u vragen over huurrecht? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Lotte Blum via de contactinformatie naast dit artikel.
