Onlosmakelijk verband tussen huur- en zorgovereenkomst

De feiten

Huurder woont in een complex waar hij gebruik kan maken van aangeboden services en diensten die gericht zijn op zorgverlening. Voor aanvang van de bewoning heeft huurder een huurovereenkomst en een "overeenkomst van services en diensten gesloten" met daarin een prijslijst per service of dienst (door mij genoemd: “zorgovereenkomst”). Afname van deze services en diensten is niet verplicht, maar betaling van de maandelijkse bijdrage wel. Op enig moment zegt huurder de zorgovereenkomst op om onder deze vaste kosten uit te komen. De zorgaanbieder stelt zich op het standpunt dat de zorgovereenkomst niet opzegbaar is zonder gelijktijdig de huurovereenkomst op te zeggen en start een procedure.

De uitspraak

Het gerechtshof overweegt in het arrest van 27 augustus 2019 dat een redelijke uitleg van beide overeenkomsten ertoe leidt dat er een onlosmakelijk verband bestaat tussen de huur- en zorgovereenkomst. Het gerechtshof acht de volgende omstandigheden hiervoor van belang:

• in de huurovereenkomst staat dat huurder akkoord gaat met het sluiten van de zorgovereenkomst;
• de zorgovereenkomst heeft dezelfde looptijd als de huurovereenkomst;
• de titel van de zorgovereenkomst verwijst naar de huurovereenkomst;
• partijen verklaren dat de zorgovereenkomst onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst; en
• de services en diensten worden gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst aan huurder aangeboden.

Verder acht het gerechtshof van belang dat huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs had moeten begrijpen dat sprake was van een onlosmakelijk verband tussen beide overeenkomsten. Dit onlosmakelijke verband leidt ertoe dat de zorgovereenkomst niet opzegbaar is zonder gelijktijdige opzegging van de huurovereenkomst, aldus het gerechtshof.

Commentaar

De huurder heeft twee contracten ontvangen en waarschijnlijk ook twee afzonderlijke handtekeningen gezet. Dit is echter niet doorslaggevend voor de vraag of er in de juridische werkelijkheid sprake is van meerdere overeenkomsten, of één gemengde overeenkomst. Het gerechtshof overweegt in deze uitspraak dat er sprake is van één gemengde huur- en onbenoemde zorgovereenkomst in de zin van artikel 6:215 BW. In dit geval wilde de huurder slechts een van de twee overeenkomsten beëindigen. Omdat er sprake is van een gemengde huurovereenkomst, moet de rechter dan ook rekening houden met de afspraken in de andere overeenkomst.

De wijze van beëindiging van de huur- respectievelijk zorgovereenkomst verschillen van elkaar. Vaste rechtspraak brengt mee dat in geval van onverenigbare beëindigingsbepalingen moet worden gekeken of het woon- dan wel het zorgelement overheerst. Afhankelijk hiervan wordt bepaald welke beëindigingsbepalingen prevaleren (zie hierover mijn kennisartikel "Geen huurbescherming bij een overheersend zorgelement").

Onderhavige uitspraak is in die zin bijzonder omdat het gerechtshof niet toekomt aan toetsing van het overheersende element. De vaststelling dat sprake is van een gemengde overeenkomst is voldoende: de ene overeenkomst kan niet worden beëindigd zonder de ander. Dit staat los van de vraag welke beëindigingsbepalingen in acht moeten worden genomen. De zorgaanbieder had zich ook op het standpunt kunnen stellen dat door opzegging van de zorgovereenkomst de huurovereenkomst eveneens was opgezegd. Vervolgens had zij ontruiming van de woning kunnen vorderen op de grond dat huurder daar zonder recht of titel verbleef. In beide gevallen trekt de huurder aan het kortste eind: of wonen mét zorg of wonen en zorg allebei beëindigen.

Dit kennisartikel is geschreven door Kristel Verkleij. Kristel is gespecialiseerd in het huurrecht, met een focus op huur- en zorgovereenkomsten in het bijzonder. Lees ook een van haar andere kennisartikelen over dit onderwerp, of neem gerust contact op indien u hier vragen over heeft.