Opdrachtgever bouw hangt voor uitvoeringsfouten

Het Gerechtshof te Amsterdam heeft op 22 december 2015 een interessant arrest gewezen over de aansprakelijkheid van een projectontwikkelaar.

Casus

Het betrof de bouw van ondergrondse parkeergarage met 4 kantoortorens (‘La Guardia Plaza’) nabij metroviaduct Amsterdam Sloterdijk. Hoewel de projectontwikkelaar niet zelf fysiek handelingen had verricht, is deze toch uit hoofde van een eigen onrechtmatige daad aansprakelijk voor schade ontstaan bij uitvoeringshandelingen. Crux is dat de ontwikkelaar zelf zeer actief betrokken was in het vergunningentraject voor het slaan van de damwand nabij het spoor van het GVB Amsterdam. De ontwikkelaar had zelf dat gehele traject verzorgd, wist van de voorwaarden maar liet gebeuren dat werd gestart met de bouw voordat de vergunning er was, en dus de vergunningsvoorschriften konden worden nageleefd. Dàt werd in deze casus onzorgvuldig geacht, en daarmee was sprake van een eigen onrechtmatige daad van de ontwikkelaar.

Aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikte

Juridisch is aardig dat het dus niet loopt via de weg van art. 6:171 BW, de onrechtmatige daad van een niet-ondergeschikte (ook de uitvoerende partij moet hebben geweten dat er een vergunning vereist was en daar (mogelijk) voorwaarden in stonden) maar dat het gaat om een eigen onrechtmatige daad. Het is de vraag of ontwikkelaars (of andersoortige opdrachtgevers, inclusief de particulier die een huis laat bouwen!) zich daar altijd van bewust zijn.

Aan de grieven over de toepasselijkheid van art. 6:171 BW is het Hof, door die toewijzing op grond van art. 6:162 BW, niet meer toegekomen. De rechtbank had daar, in relatie tot de eveneens door de ontwikkelaar ingeschakelde onderaannemer (… Funderingstechniek BV), over geoordeeld dat daar art. 6:171 BW niet op van toepassing was richting de projectontwikkelaar. Aldus valt niet goed in te zien waarom in de verhouding ontwikkelaar en – tussen gelegen – hoofdaannemer dat artikel wel van toepassing zou zijn.

Moraal van het verhaal

Als ontwikkelaar of opdrachtgever je niet teveel met de uitvoering bemoeien, maar als je dat wel doet dan moet je ook bewaken dat de vergunningen er zijn én worden nageleefd.