De casus
In 2016 koopt X (‘Koper’) twee parkeerplaatsen van een ontwikkelaar Y (‘Verkoper’). De parkeerplaatsen behoren tot een nieuwbouwproject (‘Project’) dat in de buurt van de woning van Koper wordt gerealiseerd. Partijen spreken af dat levering plaatsvindt als het Project gereed is. Tot die tijd mag Koper alvast van de parkeerplaatsen gebruikmaken. Het blijft vervolgens stil.
Na enige tijd informeert Koper wanneer de levering plaats zal vinden. Verkoper antwoordt hierop dat de levering niet meer doorgaat. Verkoper voert het volgende aan:
- Er hoeft niet geleverd te worden. De koopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde. Verkoper wijst hierbij op een bijlage bij de koopovereenkomst waarin een kettingbeding staat vermeld. De strekking van dit beding is dat als een parkeerplaats los van een woning in het Project verkocht wordt hier op straffe van een boete toestemming van een derde voor nodig is. Deze toestemming is echter niet verleend. De koopovereenkomst is daarom nooit in werking getreden en is er geen verplichting tot levering ontstaan.
- Er kan niet geleverd worden. De notaris mag geen akte passeren waarmee het kettingbeding willens en wetens wordt geschonden. Een veroordeling tot levering kan feitelijk niet worden uitgevoerd.
Koper kan zich hierin niet vinden en ziet zich genoodzaakt een procedure te starten. De rechtbank overweegt vervolgens over de twee aspecten het volgende.
Opschortende voorwaarde
De vraag of een opschortende voorwaarde is overeengekomen moet worden beoordeeld aan de hand van de Haviltex-norm. Kort gezegd is van belang hoe partijen de gemaakte afspraken redelijkerwijs moesten begrijpen in het licht van alle omstandigheden van het geval. De maatschappelijke positie van partijen (particulier versus ontwikkelaar) spelen daarbij een rol. In dit geval is geen opschortende voorwaarde overeengekomen. Een dergelijke voorwaarde staat niet in de koopovereenkomst of in het kettingbeding zelf. Koper had verder ook niet uit de bijlage moeten weten of begrijpen dat toestemming nodig was.
Rol notaris
De rechtbank betrekt in zijn oordeel het Novitaris-arrest. Hierin is geoordeeld dat de notaris ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft. Brengt de transactie waar de notaris bij betrokken is mee dan de belangen van een derde worden geschaad, dan kan dit reden zijn voor de notaris om dienst te weigeren. Volgens de rechtbank is hiervan geen sprake. De notaris mag gewoon passeren. Dat de ketting bij levering wordt doorbroken kan Koper namelijk niet worden verweten. Hij profiteert hier ook niet van. Tot slot brengt het kettingbeding niet mee dat de derde een sterker recht op levering heeft. Koper handelt dus ook niet onrechtmatig jegens de derde door levering te verlangen.
De ketting stopt
De rechtbank wijst de gevorderde levering toe. Daarbij bepaalt de rechtbank dat de notaris het kettingbeding niet in de leveringsakte hoeft op te nemen. Koper zou immers anders gebonden zijn aan een verplichting die hij sowieso niet kan nakomen. Koper bezit immers geen woning in het Project. Mocht Koper in de toekomst zijn parkeerplaatsen willen verkopen dan zou hij daarmee altijd het kettingbeding schenden, terwijl dit hem niet kan worden aangerekend. De rechtbank lost dit op. Koper mag dus nu vrijelijk de parkeerplaatsen verkopen.
Tot slot
In deze procedure werd Koper bijgestaan door Mariëlla Wensink en Coen van Schaijk van de sectie Overheid & Vastgoed. Mariëlla en Coen zijn gespecialiseerd in het civielrechtelijk vastgoed, met een bijzondere interesse voor de notariële praktijk.
Lees hier het gehele vonnis en klik hier voor meer informatie over het Novitaris-arrest.
