Verhuurders verboden om kosten in rekening te brengen voor huurwoning
De wet kent al jaren in art. 7:264 lid 1 BW een bepaling die het verhuurders verbiedt om kosten in rekening te brengen bij een huurder voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst, als daar niet of nauwelijks een tegenprestatie vanuit de verhuurder tegenover staat. Doet de verhuurder dat toch, dan is deze bepaling nietig (niet geldig) en kan de huurder het geld terugvragen.
Verhuurders brengen kosten in rekening zoals bijv. administratiekosten en sleutelgeld
De achtergrond bij deze bepaling is dat een huurder voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst – zeker in de markt waarin we ons nu bevinden – in een zeer zwakke positie staat. Het komt dan ook geregeld voor dat verhuurders soms honderden Euro’s in rekening brengen onder de noemers ‘administratiekosten’, ‘contractkosten’ of ‘sleutelgeld’. Wat de huurder daar precies voor terugkrijgt is vaak nog maar zeer de vraag.
‘prejudiciële vragen' over Rochdale die administratiekosten rekende
In zijn arrest van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1157) heeft de Hoge Raad zogenoemde ‘prejudiciële vragen' beantwoord (vragen over hoe de wet of het recht moet worden uitgelegd). De vragen zijn gesteld door de rechtbank Amsterdam in een zaak tussen Rochdale (een woningcorporatie) en twee van haar huurders. Rochdale rekende aan deze huurders voorafgaand aan ondertekening van de huurovereenkomst € 200,- aan ‘administratiekosten’.
Arrest Hoge Raad
De Hoge Raad legt in zijn arrest uit dat de rechtspraak als volgt dient om te gaan met de beoordeling of sprake is van een ‘niet redelijk voordeel’ in de zin van art. 7:264 lid 1 BW. De Hoge Raad komt in dit arrest tot een andere lijn dan de Hoge Raad in een eerder arrest Ymere/Nellestein (6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767) heeft uitgezet. In dat arrest oordeelde de Hoge Raad: “Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”.
In het arrest van 16 juli 2021 komt de Hoge Raad tot een stappenplan, waarbij de beoordeling wezenlijk anders is.
Het stappenplan
Stap 1: de rechter dient te beoordelen of de door de verhuurder te verrichten prestatie (waarvoor de administratiekosten, contractkosten of sleutelgeld etc. worden gerekend) uitsluitend of voornamelijk het belang van de verhuurder dient. In dat geval geldt het uitgangspunt dat van een ‘niet redelijk voordeel’ sprake is tenzij uit bijzondere omstandigheden anders blijkt.
De Hoge Raad heeft verder toegevoegd dat onder dit soort prestaties vallen de prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie. De Hoge Raad overweegt (2.4.2):
Een dergelijke bate is niet aanwezig indien de verhuurder met de prestatie die tegenover het bedongen voordeel staat, uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient. Evenmin is een dergelijke bate aanwezig indien de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan immers voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen.
Wat ons betreft vallen administratiekosten, contractkosten en sleutelgeld naar de aard onder ‘prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie’. Bovendien is in de regel de verhuurder met deze prestaties uitsluitend of voornamelijk gebaat. Het zal dan ook in de praktijk (behoudens bijzondere omstandigheden, zoals uitvoerige contractonderhandelingen op verzoek van huurder) niet toegestaan zijn voor de verhuurder om ‘administratiekosten’, ‘contractkosten’ of ‘sleutelgeld’ in rekening te brengen.
Stap 2: als niet sprake is van een prestatie die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dient (zie stap 1) dan zal de rechter moeten beoordelen of de hoogte van de kosten die door de verhuurder voor deze prestatie zijn bedongen in een redelijke verhouding staan tot het verschafte voordeel. De rechter zal deze afweging moeten maken voor iedere afzonderlijke door de verhuurder te leveren prestatie.
De Hoge Raad voegt hier nog aan toe dat deze wetsbepaling (art. 7:264 lid 1 BW) geldt voor zowel geliberaliseerde verhuur (vrije sector) als niet-geliberaliseerde verhuur (sociale sector). Deze bepaling geldt ook uitdrukkelijk voor toegelaten instellingen (woningcorporaties).
Conclusie
De Hoge Raad wijkt af van de bestaande lijn en komt tot een nieuwe uitleg over wanneer sprake is van ‘niet redelijk voordeel’. Eerst woog de rechter af of tegenover de door de verhuurder in rekening gebrachte kosten ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie stond’ (Ymere/Nellestein). De Hoge Raad vat de ‘nieuwe lijn’ goed samen in de beantwoording van vraag 4:
Het onderzoek met het oog op art. 7:264 BW bestaat uit twee stappen. Eerst moet de vraag worden beantwoord of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat het niet redelijk is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder worden gedragen. Indien de aard van de prestatie zich niet ertegen verzet dat de kosten daarvan aan de huurder in rekening worden gebracht, moet vervolgens de vraag worden beantwoord of de hoogte van het door de huurder verschafte voordeel niet redelijk is.
Verhuurders mogen geen ‘administratiekosten’, ‘contractkosten’ of ‘sleutelgeld’ in rekening brengen
Op basis van deze uitleg van de Hoge Raad zal het verhuurders niet zijn toegestaan om ‘administratiekosten’, ‘contractkosten’ of ‘sleutelgeld’ in rekening te brengen, behoudens bijzondere omstandigheden. Dit geldt ongeacht de kosten die de verhuurder daarvoor in rekening brengt. Immers, de Hoge Raad overweegt expliciet dat éérst beoordeeld moet worden of het gaat om ‘prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie’, waarbij bovendien de verhuurder uitsluitend of voornamelijk gebaat is. Pas daarna is ruimte voor een kosten-batenanalyse.
Huurders kunnen dit het beste goed controleren
Huurders doen er dus goed aan om te controleren welke kosten de verhuurder in rekening brengt en welke prestatie de verhuurder daar tegenover stelt. Zijn het kosten die de verhuurder eigenlijk niet in rekening mag brengen, dan kan de huurder deze kosten terugvragen.
Verhuurders kunnen het beste de kosten verdisconteren in de huurprijs
Verhuurders doen er goed aan om kosten die behoren tot de normale woningexploitatie (‘administratiekosten’, ‘contractkosten’ of ‘sleutelgeld’) zoveel mogelijk te verdisconteren in de huurprijs. Hier zal in de vrije sector meer ruimte voor zijn dan in de sociale sector, gelet op het puntensysteem waar verhuurders dan aan gebonden zijn.
