Voorwaarden
Om in aanmerking te komen voor een NSW-rangschikking moet het landgoed aan de volgende voorwaarden voldoen:
I. omvang:
- het landgoed is minstens 5 hectare aaneengesloten;
- het landgoed is (of behoort tot) een historische buitenplaats van ten minste 1 hectare;
- de onroerende zaak is een aaneengesloten gebied van minimaal 1 hectare en grenst aan een landgoed dat een nauwe historische band heeft met uw onroerende zaak en tezamen zijn de onroerende zaken minimaal 5 hectare groot;
- de onroerende zaak is een aaneengesloten gebied van 1 hectare of kleiner en hier is een opstal op gelegen die vóór 1950 is gebouwd en grenst aan een gerangschikt landgoed. Rangschikking is dan mogelijk als er tussen dit landgoed en de opstal een nauwe historische band is en de oppervlakte tezamen minimaal 5 hectare is.
II. inrichting:
Het landgoed moet uit minimaal 30% houtopstanden (bos) of natuurterreinen bestaan. Dit percentage geldt overigens niet als het landgoed kleiner is dan 1 hectare of een (deel van een) historische buitenplaats.
Als het landgoed nog niet voldoet aan dit percentage is rangschikking al mogelijk als een plan voor beplanting of een plan voor natuur wordt gemaakt en in gang gezet.
In bepaalde gevallen kunnen ook landbouwterreinen en opstallen in de rangschikking worden meegenomen. Kijk voor de exacte voorwaarden op de site van Rijksdienst voor ondernemend Nederland.
III. gebruik:
Het landgoed mag voor verschillende doeleinden gebruikt worden, maar dat gebruik mag het karakter van het landgoed (en daarmee het natuurschoon) niet schaden. Zo mag een gerangschikt landgoed niet gebruikt worden voor industriële doeleinden of glastuinbouw. Het gebruik als kampeerterrein is slechts onder bepaalde voorwaarden toegestaan.
Jaarlijks fiscaal voordeel
Als het landgoed gerangschikt is, levert dat diverse jaarlijkse voordelen op:
- de grond van het gerangschikte landgoed is vrijgesteld van onroerende-zaakbelasting;
- staat er een woning op het landgoed die gerangschikt is, dan wordt de onroerende-zaakbelasting niet geheven over de economische waarde van de woning, maar over de bestemmingswaarde. Dit fiscale voordeel geldt overigens niet voor alle landgoederen en is mede afhankelijk van de gemeente waarin het landgoed zich bevindt;
- de grond (en niet de opstallen) van een gerangschikt landgoed zijn vrijgesteld voor box 3 van de inkomstenbelasting. Deze vrijstelling geldt niet voor delen van het landgoed die in vruchtgebruik of erfpacht zijn uitgegeven. Ook voor de eigen woning geldt een belastingvoordeel voor de inkomstenbelasting;
- indien het landgoed eigendom is van een rechtspersoon en de bezittingen van die rechtspersoon bestaan hoofdzakelijk uit onder de Natuurschoonwet 1928 gerangschikte landgoederen, dan is mogelijk een vrijstelling van vennootschapsbelasting van toepassing.
Gedeeltelijke vrijstelling schenk- en erfbelasting
Verkrijgt u een gerangschikt landgoed (dat niet is opengesteld) via een erfenis of schenking, dan worden deze belastingen berekend over de helft van de bestemmingswaarde, in plaats van over de waarde in het economisch verkeer. Ook hiervoor gelden specifieke voorwaarden, zie hiervoor de website van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland of neem contact op met mijn collega’s van de afdeling Familierecht.
Vrijstelling overdrachtsbelasting bij verkrijging landgoed
Als u een landgoed verkrijgt dat reeds gerangschikt is, dan kunt u een beroep doen op een vrijstelling van overdrachtsbelasting (artikel 9a Natuurschoonwet 1928). U dient daarvoor wel aan een aantal voorwaarden te voldoen:
- in de akte van levering dient een beroep gedaan te worden op de vrijstelling;
- de verkrijger van het landgoed dient binnen zes maanden na de verkrijging een verzoek tot handhaving in bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Onlangs heeft de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland een nieuw (digitaal) formulier gepubliceerd;
- het landgoed dient minimaal 25 jaar in stand gehouden te worden (het landgoed moet dus 25 jaar gerangschikt blijven).
Voldoet de verkrijger niet aan deze voorwaarden, dan is alsnog de niet geheven overdrachtsbelasting verschuldigd.
Is het landgoed nog niet gerangschikt, dan kunt u toch gebruikmaken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting als u vóór de verkrijging een aanvraag rangschikking indient bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. In de akte van levering dient opgenomen te worden dat u een beroep doet op de vrijstelling van overdrachtsbelasting en aan de akte dient een kopie van de aanvraag gehecht te worden. Om zeker te zijn dat de aanvraag ook daadwerkelijk door de Rijksdienst is ontvangen, hechten wij ook altijd aan de akte van levering de ontvangstbevestiging van de Rijksdienst.
Voorkomen van naheffing overdrachtsbelasting bij verkoop
Zoals al aangegeven is de vrijstelling van overdrachtsbelasting een voorwaardelijke vrijstelling. U dient het landgoed 25 jaar na verkrijging van het belastingvoordeel in stand te houden. Verkoopt u het landgoed binnen deze 25 jaar dan wordt de niet geheven overdrachtsbelasting (met heffingsrente) alsnog geheven als de rangschikking niet wordt voortgezet. Om te zorgen dat de nieuwe eigenaar de rangschikking voortzet adviseren wij u de verplichting tot voortzetting contractueel vast te leggen via een kettingbeding. In dat kettingbeding wordt vastgesteld dat de verkrijger verplicht is tijdig (het verzoek tot voortzetting van) de rangschikking aan te vragen en niets te doen of te laten dat de nieuwe rangschikking in de weg zou kunnen staan. De verkrijger is dan ook weer verplicht deze verplichtingen op te leggen als hij het landgoed verkoopt (de zogenaamde ketting). Aan het kettingbeding wordt een boete gekoppeld. Deze boete zal in ieder geval zo hoog moeten zijn dat de eventuele belastingnadelen die u ondervindt door het niet in stand houden van de rangschikking gecompenseerd worden.
