Belangrijke wijziging bij belastingheffing vastgoedvennootschappen

De Hoge Raad heeft op 10 juni 2011 een arrest (nr. 10/00498| LJN BQ7580) gewezen waarin aan haar de vraag was voorgelegd of er ter zake van de overdracht van aandelen in een zogenaamde vastgoedvennootschap in de zin van artikel 4 Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) een beroep gedaan kan worden op de vrijstelling betreffende zogenaamde nieuw vervaardigde onroerende zaken die nog niet in gebruik zijn genomen als bedoeld in artikel 15 lid 1 aanhef en letter a WBR.

Op 13 januari 1982 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat deze vrijstelling niet geldt bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap en op grond daarvan was de inspecteur van mening dat de belanghebbende overdrachtsbelasting verschuldigd was over de waarde van de nieuw vervaardigde onroerende zaken. De belanghebbende verzocht echter analoge toepassing van deze vrijstelling bij de overdracht van aandelen, juist gezien het feit dat de Hoge Raad de vrijstelling voor monumentenpanden als bedoeld in artikel 15 lid 1 letter q WBR in 2007 ook van toepassing heeft verklaard bij de overdracht van aandelen van een vastgoedvennootschap met een monumentenpand.

De Hoge Raad gaat om en verklaart de vrijstelling van overeenkomstige toepassing! Blijkens de wetsgeschiedenis is de vrijstelling bedoeld om van overdrachtsbelasting vrij te stellen verkrijgingen van 'nieuwbouw', dat wil zeggen nieuwe nog ongebruikte onroerende zaken die zich bevinden in de bouw- en handelsfase en waarvan de levering belast is met omzetbelasting. De wetsfictie van artikel 4 WBR is alleen bedoeld om te voorkomen dat door het tussenschuiven van een rechtspersoon heffing van overdrachtsbelasting wordt vermeden en heeft niet de bedoeling om overdrachtsbelasting te heffen in een situatie waarin bij directe verkrijging van de onderliggende onroerende zaken geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Daar in het voorliggende geval op de levering van de bouwterreinen zelf de samenloopvrijstelling van toepassing zou zijn geweest, is volgens de Hoge Raad de samenloopvrijstelling ook van toepassing op de verkrijging van de aandelen.

Door deze uitspraak van de Hoge Raad zal er geen afweging meer gemaakt behoeven te worden of het voordeel door de verkoop van de aandelen, waardoor geen winst wordt gerealiseerd voor de vennootschapsbelasting, opweegt tegen de te betalen overdrachtsbelasting.