Zoeken
  1. De wijzigingen in de Wet op het overleg huurders verhuurder

De wijzigingen in de Wet op het overleg huurders verhuurder

De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) van 27 juli 1998 schept een kader waarbinnen het overleg tussen de verhuurder en zijn huurders(organisatie) behoort plaats te vinden. Per 1 januari 2009 is de Wohv gewijzigd. Hierdoor is de werkingssfeer van de oorspronkelijke wet uitgebreid, evenals het aantal onderwerpen waarover de huurders die onder die werkingssfeer vallen een advies- dan wel een informatierecht hebben. De belangrijkste wijzigingen zullen in deze update kort worden besprok...
Auteur artikelRobert Rijpstra MRICS
Gepubliceerd06 februari 2009
Laatst gewijzigd16 april 2018
Leestijd 
De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) van 27 juli 1998 schept een kader waarbinnen het overleg tussen de verhuurder en zijn huurders(organisatie) behoort plaats te vinden. Per 1 januari 2009 is de Wohv gewijzigd. Hierdoor is de werkingssfeer van de oorspronkelijke wet uitgebreid, evenals het aantal onderwerpen waarover de huurders die onder die werkingssfeer vallen een advies- dan wel een informatierecht hebben. De belangrijkste wijzigingen zullen in deze update kort worden besproken. Uitbreiding toepassingsgebied Wohv
Het toepassingsgebied van de wet is uitgebreid van verhuurders met 100 of meer woningen naar verhuurders met 25 of meer woningen. Hierdoor gaat de wet voor meer particuliere verhuurders gelden, zodat in beginsel meer huurders zeggenschap krijgen. Verreweg de meeste particuliere verhuurders worden echter niet door de wetswijziging geraakt, nu slechts 3.700 van de ruim 40.000 particuliere verhuurders 25 woningen of meer verhuren. In de nieuwe wet worden overigens ook woningcorporaties expliciet als verhuurder aangemerkt.

Huurdersorganisaties kunnen een beroep doen op de Wohv. De oude Wohv stelde echter de nodige eisen aan een dergelijk huurdersvereniging of stichting. Een huurdersorganisatie moest bijvoorbeeld kunnen aantonen dat zij tenminste 50% van de huurders van de betreffende verhuurder vertegenwoordigde. Die eis is in de nieuwe Wohv verdwenen.

De werkingssfeer van de Wohv wordt ook enigszins vergroot door de introductie van de zogenaamde ‘bewonerscommissie’. Deze commissie bestaat uit bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex. Op grond van de nieuwe Wohv is de verhuurder verplicht om er voor zorg te dragen dat een bewonerscommissie haar taak kan uitvoeren. Dat betekent overigens niet dat de verhuurder ook de kosten van de bewonerscommissie dient te vergoeden.

Opvallend is dat onder de oude Wohv de verhuurder verplicht was minstens 50% van bepaalde door de huurdersorganisatie gemaakte kosten te vergoeden. In plaats daarvan is het onder de nieuwe wet zo geregeld dat partijen een in onderling overleg vastgesteld budget kunnen afspreken. Let op: dit geldt alleen voor huurdersorganisaties en niet voor bewonerscommissies.

Uitbreiding advies- en informatierecht
Op grond van de Wohv hebben zowel de huurdersorganisaties, als de bewonerscommissies als ook de individuele huurders een advies- en informatierecht.

In de nieuwe Wohv is het aantal onderwerpen waarover de verhuurder (op verzoek) informatie dient te verstrekken uitgebreid. Eén van die onderwerpen is bijvoorbeeld het recht op informatie omtrent het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden. Verder moeten huurders en bewonerscommissies krachtens de nieuwe Wohv door de verhuurder worden geïnformeerd over voorstellen tot fusie, overeenkomsten met betrekking tot servicekosten of beheer van het verhuurde, uitspraken van de klachtencommissie en de beoogde inhoud van eventuele prestatieafspraken tussen verhuurder en gemeente.

Daarnaast springt in het oog dat de Wohv nu ook voorschrijft dat de verhuurder ten aanzien van een voornemen tot wijziging in het beleid of beheer eerst overleg voert met de huurdersorganisatie of bewonerscommissie. Zij hebben tevens het recht om binnen zes weken na het verstrekken van de informatie door verhuurder een schriftelijk advies uit te brengen. Dit was onder de oude wet vier weken. Overigens is een verhuurder niet verplicht om dit advies op te volgen. Verder kan een wijziging van het door verhuurder gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten slechts worden uitgevoerd met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de verhuurder hiervoor geen instemming nodig heeft van de bewonerscommissie.

Geschillen
Geschillen die voortvloeien uit de Wohv kunnen bij verzoekschrift aan de kantonrechter worden voorgelegd. Het is nu zelfs mogelijk dat de kantonrechter de uitvoering van een voorgenomen beleid opschort totdat een verzuim dat voorvloeit uit de Wohv is hersteld. Daarnaast bestaat nu ook de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de kantonrechter het beleid van de verhuurder marginaal te laten toetsen. Dit laatste wil zeggen dat slechts getoetst wordt of verhuurder in redelijkheid heeft kunnen afwijken van het advies van de huurdersorganisatie of bewonerscommissie.

Conclusie
De Wohv is op veel punten gewijzigd. De gevolgen daarvan zijn echter niet zo ingrijpend als men op grond van dat aantal wijzigingen zou verwachten. Zo is het aantal particuliere verhuurders dat met de wet te maken krijgt relatief gering. Wel is de positie van de individuele huurder met de wetswijziging aanzienlijk verbeterd. De praktijk moet uitwijzen of van de marginale toetsingsmogelijkheid door de kantonrechter veel gebruik zal worden gemaakt.